Immobilienmakler Kosten: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Wer nach „Immobilienmakler Kosten“ sucht, hat meist wenige konkrete Fragen: Wie viel kostet der Makler, wer zahlt, wann ist die Provision fällig und kann ich verhandeln? Die kurze Antwort: Die Provision ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern vereinbart. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine gesetzliche Begrenzung der Kostenverteilung, bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Dieser Beitrag beantwortet die häufigsten Fragen kompakt und verweist auf ausführliche Artikel.

Kosten und Höhe

Wie viel kostet ein Immobilienmakler beim Kauf?

Üblich sind je nach Region Gesamtsätze von grob 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € entspricht ein Satz von 3,57 % pro Seite 14.280 €. Das ist ein Rechenbeispiel, keine Preisliste. Details: Maklerprovision 2026.

Ist die Provision gesetzlich festgelegt?

Nein. Das Gesetz regelt Form und Verteilung, nicht die Höhe.

Ist die Mehrwertsteuer enthalten?

Das hängt von der Angabe ab. Viele Exposés nennen Bruttosätze, andere Nettosätze zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Fragen Sie nach der Endsumme.

Kann ich die Provision verhandeln?

Ja, vor Vertragsabschluss. Mehrere Angebote verbessern Ihre Verhandlungsposition.

Wer zahlt?

Wer zahlt beim Hauskauf die Provision?

Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide den gleichen Anteil. Beauftragt nur eine Seite, darf sie der anderen höchstens den eigenen Anteil auferlegen (§§ 656a bis 656d BGB). Siehe Bestellerprinzip beim Hauskauf.

Wer zahlt bei Mietwohnungen?

Der Besteller. Meist ist das der Vermieter. Mieter zahlen nur bei eigenem Suchauftrag, maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer (Maklergebühr bei Mietwohnungen).

Gilt das auch für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien?

Die Regeln der §§ 656a bis 656d BGB gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die Verbraucher kaufen. Bei anderen Objekten ist die Verteilung freier vereinbar.

Fälligkeit und Ablauf

Wann wird die Provision fällig?

Wenn der Hauptvertrag wirksam zustande gekommen ist, also meist mit dem notariellen Kaufvertrag, und der Makler eine Rechnung stellt (§ 652 BGB).

Muss ich zahlen, wenn der Kauf scheitert?

In der Regel nein, es sei denn, ein wirksamer Vertrag sieht Aufwendungsersatz vor. Solche Klauseln sind in Formularverträgen oft angreifbar.

Brauche ich einen schriftlichen Vertrag?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit Verbrauchern ist Textform vorgeschrieben (§ 656a BGB). Mehr dazu: Maklervertrag: Arten und Ablauf.

Verträge und Streit

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Bei Fernabsatz oder Abschluss außerhalb der Geschäftsräume ja, in der Regel innerhalb von 14 Tagen (Widerruf).

Kann ich bezahlte Provision zurückfordern?

Unter Umständen, etwa bei fehlender Textform, Verflechtung oder Verstoß gegen die Teilungsregeln (Provision zurückfordern).

Darf der Makler eine Reservierungsgebühr verlangen?

Nur unter engen Voraussetzungen (Reservierungsgebühr).

Wie lange darf ein Alleinauftrag laufen?

Es gibt keine feste gesetzliche Höchstdauer. Zu lange Bindungen können in Formularverträgen unwirksam sein (Alleinauftrag kündigen).

Sonderfälle

Muss ich Provision zahlen, wenn ich das Objekt schon kannte?

Wenn Sie dem Makler die Vorkenntnis rechtzeitig mitteilen und nachweisen können, entfällt in der Regel der Anspruch.

Gilt die Provision bei Erbbaurecht oder Versteigerung?

Erbbaurechte sind rechtlich besondere Konstellationen; ob die Wohnungs- und Einfamilienhausregeln greifen, hängt von der Gestaltung ab. Bei Zwangsversteigerungen entsteht in der Regel keine Provision, weil kein Maklervertrag besteht. Lassen Sie solche Fälle prüfen.

Fallen Kosten auch beim Verkauf ohne Makler an?

Ja, etwa für Gutachten, Energieausweis, Inserate und Notar. Siehe Makler oder Privatverkauf.

Sind Maklerkosten steuerlich absetzbar?

Bei Eigennutzung in der Regel nicht, bei Vermietung und Verkauf teilweise (Steuerliche Behandlung).

Kompakt-Übersicht

Wann Sie fachlichen Rat holen sollten

Bei höheren Beträgen, unklaren Verträgen oder Streit mit dem Makler sollten Sie eine Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt kontaktieren. Bewahren Sie Exposés, E-Mails und Verträge auf. Mit dem Courtage-Rechner und der Checkliste bereiten Sie Gespräche vor. Alle Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung. Gesetze können sich ändern, prüfen Sie wichtige Punkte an der Originalquelle.

Wie Sie Angebote verschiedener Makler vergleichen

Ein sinnvoller Vergleich betrachtet drei Ebenen: den Prozentsatz samt Mehrwertsteuer, den konkreten Leistungsumfang und die Vertragsbedingungen. Rechnen Sie jeden Satz in Euro um, damit Unterschiede sichtbar werden, und notieren Sie, ob Fotos, Grundrisse, Energieausweis-Beschaffung und Bonitätsprüfung enthalten sind. Vergleichen Sie außerdem die Preisempfehlungen: Liegt ein Makler weit über den anderen, fragen Sie nach der Herleitung. Beachten Sie, dass der niedrigste Satz nicht automatisch das beste Angebot ist, wenn dafür weniger Vermarktung erfolgt. Ein sorgfältiger Vergleich kostet einige Stunden und kann mehrere tausend Euro sparen.

Häufige Fragen

Wie finde ich heraus, was mein Makler konkret verlangt?

Im Maklervertrag und im Exposé. Fragen Sie nach der Brutto-Summe.

Gibt es einen Maklerpreisvergleich?

Verbindlich nicht, aber Angebote mehrerer Makler lassen sich vergleichen.

Kann ich ohne Makler kaufen?

Ja, wenn der Verkäufer privat verkauft oder Sie die Immobilie direkt finden.

Wo kann ich mich beschweren?

Bei der Gewerbebehörde oder der Verbraucherzentrale, bei Verdacht auf Verstöße auch bei den Verbänden des Maklers.

Quellen

• Gesetze im Internet — §§ 652 bis 656d BGB, WoVermRG
• Verbraucherzentrale — Verbraucherinformationen zu Immobilien und Maklern
• Bundesministerium der Justiz — Informationen zu Vertrags- und Verbraucherrecht