Maklerkosten von der Steuer absetzen: Was geht bei Kauf, Verkauf und Vermietung
Maklerprovision steuerlich geltend machen: Eigennutzer, Vermieter und Verkäufer im Überblick. Anschaffungskosten, Werbungskosten, Veräußerungskosten und Beispiel.
Ob Sie Maklerkosten steuerlich geltend machen können, hängt davon ab, wofür Sie die Immobilie nutzen. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die Maklerprovision in der Regel nicht absetzbar. Bei vermieteten Objekten zählt sie zu den Anschaffungskosten und wirkt über die Abschreibung. Zahlt ein Vermieter für die Vermittlung eines Mieters, sind die Kosten regelmäßig sofort als Werbungskosten abziehbar. Verkäufer können die Provision bei einem steuerpflichtigen Verkauf als Veräußerungskosten berücksichtigen. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung.
Selbstgenutzte Immobilie: Kauf
Wer eine Wohnung oder ein Haus zum eigenen Wohnen kauft, kann die Maklerkosten im Normalfall nicht von der Steuer absetzen. Das gilt auch für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Es gibt für die Eigennutzung keinen Werbungskostenabzug, weil keine Einkünfte erzielt werden.
Ausnahmen betreffen nur Teile der Immobilie: Wird ein Arbeitszimmer genutzt, können unter den Voraussetzungen der aktuellen Regeln zum Homeoffice anteilige Aufwendungen eine Rolle spielen, doch Anschaffungsnebenkosten werden dabei nur über die Abschreibung berücksichtigt und das ist an strenge Bedingungen geknüpft. Ob und wie viel das bringt, sollte ein Steuerberater prüfen.
Vermietete Immobilie: Kauf
Kaufen Sie eine Immobilie, um sie zu vermieten, gehören die Maklerkosten zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöhen die Anschaffungskosten und werden aufgeteilt in einen Anteil für Grund und Boden und einen Anteil für das Gebäude. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, der Boden nicht.
Die lineare Abschreibung (AfA) beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG in der Regel 2 % pro Jahr, für Gebäude, die ab dem Jahr 2023 fertiggestellt wurden, 3 %. Ältere Gebäude vor 1925 werden mit 2,5 % abgeschrieben. Für Neubauten gibt es unter bestimmten Voraussetzungen weitere Sonderregeln, die sich ändern können; prüfen Sie die aktuelle Fassung des Einkommensteuergesetzes oder fragen Sie Ihre Steuerberatung.
Rechenbeispiel (illustrativ): Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 €, davon entfallen 80 % auf das Gebäude (240.000 €). Die Maklerkosten betragen 10.710 €. Der Gebäudeanteil der Maklerkosten beträgt 80 % von 10.710 € = 8.568 €. Bei 2 % AfA wirkt sich das mit 171,36 € pro Jahr als zusätzliche Abschreibung aus. Der Rest, der auf den Boden entfällt, wird nicht abgeschrieben.
Vermieter: Provision für die Mietersuche
Beauftragen Vermieter einen Makler, um einen Mieter zu finden, sind die Kosten in der Regel sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Sie fallen im Jahr der Zahlung an und mindern die Einkünfte unmittelbar. Das gilt auch bei einer Neuvermietung. Vermieter sollten Rechnung und Maklervertrag aufbewahren.
Verkäufer: Veräußerungskosten
Verkaufen Sie eine Immobilie, die nicht selbst genutzt wurde und die Sie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung veräußern, kann ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vorliegen. Der Gewinn berechnet sich aus Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten, abzüglich der Veräußerungskosten. Zu den Veräußerungskosten zählt die Maklerprovision des Verkäufers.
Rechenbeispiel (illustrativ): Verkaufspreis 450.000 €, Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten 380.000 €, Maklerprovision des Verkäufers 16.065 €. Gewinn vor Abzug: 70.000 €. Nach Abzug der Provision: 53.935 €. Beachten Sie, dass die Abschreibungen aus der Vermietungszeit den Gewinn erhöhen können, weil sie die Anschaffungskosten mindern.
Selbstgenutzte Immobilien sind unter bestimmten Voraussetzungen ausgenommen, nämlich wenn sie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren genutzt wurden. Prüfen Sie Ihre Situation einzeln.
Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Maklerleistungen gehören nicht zu den haushaltsnahen Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen nach § 35a EStG. Eine Steuerermäßigung dafür gibt es nicht. Das gilt auch dann, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen.
Übersicht
| Situation | Behandlung der Maklerkosten | Wirkung |
|---|---|---|
| Kauf, Eigennutzung | In der Regel nicht absetzbar | Keine steuerliche Entlastung |
| Kauf, Vermietung | Anschaffungsnebenkosten | Über die Abschreibung (Gebäudeanteil) |
| Mietersuche durch Vermieter | Werbungskosten | Sofort abziehbar |
| Verkauf, steuerpflichtig | Veräußerungskosten | Mindert den Veräußerungsgewinn |
| Verkauf, steuerfrei (Eigennutzung) | Ohne steuerliche Wirkung | Keine Entlastung |
Praktische Tipps
- Belege aufbewahren: Maklervertrag, Rechnung, Zahlungsnachweis und Kaufvertrag.
- Kosten richtig zuordnen: Wenn das Objekt teils selbstgenutzt, teils vermietet ist, wird anteilig aufgeteilt.
- Steuerberatung einplanen: Bei höherem Gewinn oder komplexer Nutzung kann eine Beratung mehr einsparen, als sie kostet.
- Aktuelle Regeln prüfen: Abschreibungssätze und Sonderregeln wurden zuletzt mehrfach geändert. Prüfen Sie den Stand in der aktuellen Fassung des Einkommensteuergesetzes.
Wann Sie einen Steuerberater brauchen
Wenn Sie Immobilien vermieten, innerhalb von zehn Jahren verkaufen, Immobilien im Betriebsvermögen halten oder gemischte Nutzung haben, sollten Sie vor Vertragsabschluss beraten lassen. Die steuerliche Bewertung kann Preis und Zeitpunkt beeinflussen. Informationen zu den Gesamtkosten finden Sie im Beitrag Kaufnebenkosten berechnen.
Dokumentation für das Finanzamt
Das Finanzamt verlangt Nachweise für alle geltend gemachten Kosten. Bewahren Sie deshalb Maklervertrag, Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer, Zahlungsbeleg und den Kaufvertrag zusammen auf. Bei vermieteten Objekten gehört außerdem die Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude zu den Unterlagen, die Sie vorhalten sollten. Fehlen Belege, kann die Anerkennung scheitern. Legen Sie am besten für jede Immobilie einen eigenen Ordner an, in dem Anschaffungs-, Finanzierungs- und Renovierungsunterlagen liegen.
Häufige Fragen
Kann ich als Eigennutzer Maklerkosten absetzen?
In der Regel nicht.
Wie lange schreibe ich Maklerkosten bei Vermietung ab?
Über die Nutzungsdauer des Gebäudes nach dem für Ihr Gebäude geltenden AfA-Satz, meist 2 % pro Jahr, also rund 50 Jahre.
Sind Maklerkosten bei Verkauf absetzbar?
Nur im Rahmen eines steuerpflichtigen Verkaufs als Veräußerungskosten.
Wo finde ich verbindliche Auskünfte?
Beim Finanzamt, in der Steuerberatung oder auf den Seiten des Bundesfinanzministeriums.
Quellen
- Bundesministerium der Finanzen — Informationen zur Einkommensteuer und zu Immobilien
- Gesetze im Internet — § 7 und § 23 EStG im Volltext
- Bundessteuerberaterkammer — Suche nach Steuerberatung
