Maklerprovision zurückfordern: Wann Sie Geld zurückbekommen können

Eine bereits gezahlte Maklerprovision können Sie unter Umständen zurückfordern, wenn sie ohne wirksamen Rechtsgrund gezahlt wurde. Das ist etwa der Fall, wenn der Maklervertrag formunwirksam war, die Provisionsvereinbarung gegen die gesetzlichen Vorgaben zur Kostenverteilung verstößt, der Makler mit dem Verkäufer verflochten war oder der Anspruch aus anderen Gründen nicht entstanden ist. Rechtsgrundlage ist das Bereicherungsrecht (§ 812 BGB). Wichtig sind Beweise und Fristen. Ein Erfolg ist nicht garantiert, und es empfiehlt sich, früh rechtlichen Rat einzuholen.

Gründe für eine Rückforderung

1. Fehlende Textform

Bei Maklerverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbrauchern ist die Textform vorgeschrieben (§ 656a BGB). Fehlt sie, kann der Vertrag unwirksam sein, und ein Provisionsanspruch entfällt. In der Praxis klären Gerichte oft, ob ein Exposé mit Provisionshinweis und das Verhalten des Käufers ausreichend dokumentiert wurden. Hat der Käufer vor der Zahlung nichts in Textform vereinbart, besteht eine Chance auf Rückforderung.

2. Verstoß gegen §§ 656c und 656d BGB

War der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision in gleicher Höhe vereinbart sein (§ 656c BGB). Eine Vereinbarung, die dem Käufer einen höheren Anteil auferlegt, ist unwirksam, und der Makler kann dann auch vom anderen Teil unter Umständen nichts verlangen. Nach § 656d BGB darf der Käufer, der den Makler nicht beauftragt hat, nur belastet werden, wenn der Auftraggeber mindestens gleich viel trägt, und der Anspruch ist erst durchsetzbar, wenn der Auftraggeber gezahlt hat und das nachweist. Wurde ohne Nachweis gezahlt, kann ein Rückforderungsanspruch bestehen. Mehr dazu in Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?.

3. Verflechtung

Ist der Makler mit dem Verkäufer oder dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich so verbunden, dass er nicht unabhängig handeln kann, entfällt nach der Rechtsprechung der Provisionsanspruch, weil dann kein Maklervertrag im Sinne des § 652 BGB vorliegt. Beispiele sind eine Beteiligung am Verkäufer, Organstellungen oder erhebliche Eigeninteressen. Der Käufer muss die Verflechtung in der Regel darlegen, kann aber Auskunft verlangen.

4. Kein ursächlicher Beitrag des Maklers

Der Anspruch setzt voraus, dass der Makler einen Interessenten nachgewiesen oder auf den Vertragsabschluss eingewirkt hat. Kannte der Käufer die Gelegenheit schon (Vorkenntnis) und teilt er das dem Makler rechtzeitig mit, entfällt der Anspruch. Voraussetzung ist, dass der Käufer die Vorkenntnis nachweisen kann.

5. Mietrecht: Verstoß gegen das Bestellerprinzip

Bei Mietwohnungen darf der Makler vom Mieter nur Provision verlangen, wenn der Mieter ihn selbst beauftragt hat und die Wohnung nicht schon vom Vermieter angeboten wurde. Verstöße kann man zurückfordern (Maklergebühr bei Mietwohnungen).

6. Widerruf

Wer den Maklervertrag fristgerecht widerrufen hat, schuldet unter Umständen keine oder nur eine verminderte Vergütung. Mehr zu den Voraussetzungen: Maklervertrag widerrufen.

Übersicht der Rückforderungsgründe

Grund	Voraussetzung	Beweis
Fehlende Textform	Wohnung oder Einfamilienhaus, Verbraucher	Fehlen eines schriftlichen Vertrags oder einer Textform-Vereinbarung
Verstoß gegen § 656c/656d	Ungleiche Anteile oder Zahlung ohne Nachweis	Vertrag, Rechnungen, Zahlungsbelege
Verflechtung	Wirtschaftliche Bindung zum Verkäufer	Handelsregister, Impressum, Unterlagen
Vorkenntnis	Gelegenheit war bereits bekannt	E-Mails oder Exposés mit Datum
Verstoß gegen Bestellerprinzip	Mietwohnung	Anzeige, Auftragsnachweis
Widerruf	Frist gewahrt	Widerrufserklärung mit Nachweis

Vorgehen Schritt für Schritt

Unterlagen sammeln: Maklervertrag, Exposé, E-Mails, Rechnung, Zahlungsbeleg, Kaufvertrag.
Rechtslage prüfen: Welche der oben genannten Gründe passen? Eine Beratung durch Verbraucherzentrale oder Fachanwalt kann sich lohnen.
Schriftlich zur Rückzahlung auffordern: Mit Begründung, Betrag und Frist, zum Beispiel zwei Wochen. Per Einschreiben oder mit anderem Nachweis.
Verjährung beachten: Bereicherungsansprüche verjähren regelmäßig in drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie Kenntnis erlangt haben (§§ 195, 199 BGB). Handeln Sie früh.
Gericht oder Schlichtung: Reagiert der Makler nicht, kann Klage oder ein Mahnverfahren folgen. Bei kleineren Streitwerten ist der Weg zum Amtsgericht möglich.

Rechenbeispiel (illustrativ)

Käuferin K zahlt bei einem Kaufpreis von 400.000 € eine Provision von 5,95 % brutto, also 23.800 €, weil der Makler den Verkäufer nur zu 0 % belastet hat und K die gesamte Provision übernimmt, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Hat der Verkäufer keine mindestens gleich hohe Provision gezahlt, kann die Vereinbarung gegen § 656d BGB verstoßen. K kann dann prüfen, ob sie den Betrag oder Teile davon zurückfordern kann. Rechnen Sie Ihren Fall mit dem Courtage-Rechner nach.

Risiken und Grenzen

Beweislast: Wer Rückzahlung verlangt, muss in der Regel den fehlenden Rechtsgrund darlegen.
Kosten: Anwalts- und Gerichtskosten stehen im Verhältnis zum Streitwert; prüfen Sie eine Rechtsschutzversicherung.
Vergleich: Oft einigen sich Parteien auf Teilrückzahlung.
Freiwillige Zahlung: Wer in Kenntnis der Rechtslage zahlt, kann Nachteile haben (§ 814 BGB). Zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt.

Vorbeugen ist besser

Zahlen Sie erst nach Rechnung und Abschluss des Kaufvertrags, verlangen Sie den Nachweis, dass der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat, und vermerken Sie bei Überweisung „Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung“, wenn Zweifel bestehen. Lesen Sie auch die häufigsten Fehler bei Maklerkosten.

Beispiel für ein Aufforderungsschreiben

Ein Aufforderungsschreiben sollte kurz und sachlich sein. Nennen Sie Vertragsdatum, Objekt und gezahlten Betrag, benennen Sie den Rechtsgrund, zum Beispiel fehlende Textform oder Verstoß gegen § 656d BGB, und setzen Sie eine Frist zur Rückzahlung. Kündigen Sie an, dass Sie andernfalls rechtliche Schritte prüfen. Verzichten Sie auf Drohungen und Beleidigungen, weil diese die Verhandlungsposition schwächen. Senden Sie das Schreiben so, dass Sie den Zugang nachweisen können.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit?

Regelmäßig drei Jahre ab Jahresende, in dem der Anspruch entstand und Sie Kenntnis erlangten.

Brauche ich einen Anwalt?

Nicht zwingend, aber bei höheren Beträgen und komplexer Rechtslage ist er hilfreich.

Kann der Makler die Provision gerichtlich einklagen?

Ja, wenn er einen Anspruch behauptet. Dann kommt es auf Beweise und Rechtslage an.

Gilt das auch für Vermieter?

Vermieter können zu Unrecht gezahlte Provisionen unter ähnlichen Voraussetzungen zurückfordern, etwa bei Verflechtung oder unwirksamer Vereinbarung.

Quellen

Gesetze im Internet — §§ 195, 199, 652 bis 656d, 812 BGB
Verbraucherzentrale — Rechtsberatung zu Maklerverträgen
Deutscher Anwaltverein — Anwaltssuche