Maklergebühr bei der Mietwohnung: Wer zahlt und wie viel?

Bei Mietwohnungen gilt in Deutschland seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Meist ist das der Vermieter. Ein Mieter darf nur dann mit einer Provision belastet werden, wenn er den Makler selbst beauftragt hat und der Makler die Wohnung nicht zuvor schon vom Vermieter an die Hand bekommen hat. Selbst dann ist die Provision auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt. Die Rechtsgrundlage ist das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG).

Die wichtigsten Regeln im Überblick

Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt die Vermittlung von Wohnräumen. Wichtige Punkte:

• Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG): Ein Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden ein Entgelt nur verlangen, wenn er ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag erhält, die Wohnung anzubieten. Vereinfacht: Wenn der Vermieter die Wohnung beim Makler einstellt, zahlt der Vermieter.
• Höchstgrenze (§ 3 Abs. 2 WoVermRG): Die Provision darf zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten, also zwei Nettokaltmieten, nicht übersteigen. Mehrwertsteuer kommt hinzu.
• Kein Vorschuss, keine Nebenforderungen: Zusätzliche Entgelte wie Auslagen, Schreibgebühren oder „Aufwandspauschalen“ sind nur eingeschränkt zulässig. Die Verbote sollen verhindern, dass das Bestellerprinzip umgangen wird.
• Verbot von Abstandszahlungen: Dass der Mieter dem Vormieter oder Vermieter Beträge zahlt, die in Wahrheit Vermittlungsprovision sind, ist unzulässig. Zulässig ist grundsätzlich eine angemessene Ablöse für übernommenes Inventar.
• Bußgeld (§ 8 WoVermRG): Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 25.000 € geahndet werden.

Rechenbeispiel (illustrativ)

Angenommen, eine Wohnung hat eine Nettokaltmiete von 900 €. Ein Mieter beauftragt einen Makler mit dem Suchauftrag, und der Makler findet eine passende Wohnung, die vorher nicht bei ihm gelistet war. Zulässig wäre maximal:

• 2 × 900 € = 1.800 €
• zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer = 342 €
• Höchstbetrag: 2.142 €

Hat dagegen der Vermieter die Wohnung beim Makler eingestellt, darf der Makler vom Mieter nichts verlangen. Eine Provision von 2.142 € wäre dann unzulässig, und der Mieter könnte sie zurückfordern.

Wann darf der Mieter überhaupt zahlen?

Ein Mieter zahlt nur, wenn er den Makler selbst beauftragt hat. Das ist der Fall bei einem echten Suchauftrag, mit dem der Makler für den Wohnungssuchenden nach einer passenden Wohnung sucht, und nur, wenn der Makler nicht bereits vom Vermieter beauftragt war. Eine einfache Anfrage auf eine Anzeige ist kein Auftrag. Auch eine Besichtigung auf Einladung des Maklers begründet noch keinen Provisionsanspruch.

Wer als Mieter mit einem Makler spricht, sollte daher klar fragen:

1. Wer hat Sie beauftragt, die Wohnung zu vermarkten?
2. Entstehen für mich Kosten, und wenn ja, in welcher Höhe?
3. Habe ich einen Suchauftrag unterschrieben?

Typische Umgehungsversuche

Aus der Praxis sind einige Konstellationen bekannt, die Mieter kennen sollten:

• Scheinbare Suchaufträge: Der Makler lässt Wohnungssuchende unterschreiben, dass sie ihn beauftragt hätten, obwohl er die Wohnung vom Vermieter hat. Solche Konstruktionen sind unwirksam, wenn die Wohnung bereits vom Vermieter angeboten wurde.
• Hohe Abstandszahlungen für „Inventar“: Wenn die Ablöse deutlich über dem Wert des Inventars liegt, kann sie unwirksam sein.
• Zusätzliche Gebühren: Besichtigungsgebühren, Bearbeitungsgebühren oder Vertragsgebühren sind unzulässig.
• Zahlung nur gegen Wohnungsübergabe: Wenn der Makler die Wohnung nur herausgibt, falls der Mieter zahlt, deutet das auf ein unzulässiges Geschäft hin.

Zu viel gezahlte Beträge können nach § 812 BGB zurückgefordert werden. Verjährung und Fristen sollten Sie bei Rückforderungen beachten, Näheres lesen Sie im Beitrag Provision zurückfordern.

Besonderheiten für Vermieter

Vermieter, die einen Makler beauftragen, tragen die Kosten selbst. Die Provision ist bei vermieteten Objekten in der Regel steuerlich als Werbungskosten abzugsfähig. Vermieter dürfen die Provision nicht über erhöhte Miete oder Nebenkosten pauschal auf den Mieter abwälzen, soweit das dem Zweck des Gesetzes widerspricht. Auch Verwalter, die gleichzeitig Vermieter oder wirtschaftlich mit ihm verflochten sind, dürfen keine Provision verlangen (§ 2 Abs. 2 WoVermRG).

Typische Provisionssätze für Vermieter liegen häufig bei ein bis zwei Monatsmieten netto, sind aber ebenfalls Verhandlungssache. Fragen Sie nach Leistungen wie Exposé, Bonitätsprüfung der Interessenten, Besichtigungsorganisation und Mietvertragsentwurf.

Gilt das auch für Gewerbe und Untermiete?

Das Wohnungsvermittlungsgesetz gilt für Wohnraum. Für Gewerbemietverträge gilt es nicht, dort sind Provisionen frei vereinbar. Bei Untermietverhältnissen und möblierten Wohnungen kommt es darauf an, ob Wohnraum betroffen ist; im Zweifel lohnt eine Rechtsberatung.

Checkliste für Mieter

• Vor jeder Unterschrift fragen, wer Auftraggeber des Maklers ist.
• Keine Dokumente unterschreiben, die einen Suchauftrag oder eine Provisionspflicht enthalten, ohne sie zu lesen.
• Keine Zahlungen vor Vertragsabschluss leisten.
• Quittungen und Schriftverkehr aufbewahren.
• Bei zweifelhaften Forderungen Mieterverein oder Verbraucherzentrale ansprechen.

Beweise sichern als Mieter

Wenn Sie vermuten, dass eine Provision zu Unrecht verlangt wird, sichern Sie Beweise. Speichern Sie die Anzeige als Screenshot oder PDF, am besten mit Datum, und notieren Sie, von wem Sie die Wohnung erhalten haben. Fragen Sie schriftlich nach, wer den Makler beauftragt hat, und bewahren Sie die Antwort auf. Fotografieren Sie Verträge, bevor Sie sie abgeben. Ein Mieterverein kann prüfen, ob die Forderung zulässig ist, und bei der Rückforderung unterstützen.

Häufige Fragen

Darf ein Makler vom Mieter Provision verlangen, wenn der Vermieter ihn beauftragt hat?

Nein. In diesem Fall zahlt der Vermieter.

Wie hoch darf die Mieterprovision maximal sein?

Zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer, und nur bei eigenem Suchauftrag.

Kann ich eine gezahlte Provision zurückfordern?

Das ist möglich, wenn sie unzulässig war. Fordern Sie schriftlich unter Fristsetzung zurück und holen Sie Rat ein.

Gilt das Bestellerprinzip auch bei Wohngemeinschaften?

Ja, sofern Wohnraum vermittelt wird.

Quellen

• Gesetze im Internet — Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG)
• Bundesministerium der Justiz — Informationen zum Mietrecht
• Deutscher Mieterbund — Beratung und Ratgeber für Mieter