Maklerprovision beim Hauskauf: Wie hoch ist die Courtage 2026?
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Kauf? Üblicher Rahmen, regionale Unterschiede, Brutto und Netto sowie Rechenbeispiele und Hinweise zum Verhandeln.
Die Maklerprovision, auch Courtage oder Maklerlohn genannt, ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt. Sie wird im Maklervertrag vereinbart und folgt in der Praxis regional üblichen Sätzen. Beim Kauf einer Immobilie liegt der übliche Gesamtsatz je nach Region häufig im Bereich von rund 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Seit dem 23. Dezember 2020 wird er bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die Verbraucher kaufen, in aller Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Verbindlich ist immer nur, was Sie schriftlich oder in Textform mit dem Makler vereinbart haben.
Wie die Provision berechnet wird
Die Provision ist ein Prozentsatz vom beurkundeten Kaufpreis. Maßgeblich ist der Preis im notariellen Kaufvertrag. Zubehör, das Sie gesondert und marktüblich bewerten, etwa eine Einbauküche, kann Streitpunkt sein, weil es die Bemessungsgrundlage verändert. Fragen Sie den Makler vorab, ob der Satz auf den Kaufpreis ohne oder mit mitverkauftem Inventar berechnet wird.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Netto und Brutto. Maklerleistungen unterliegen der Umsatzsteuer von 19 %. Viele Exposés nennen deshalb Sätze wie „3,57 % inkl. MwSt.“, was 3,00 % zuzüglich Mehrwertsteuer entspricht. Umgekehrt entspricht ein Bruttosatz von 5,95 % einem Nettosatz von 5,00 %.
Die Formeln sind einfach:
- Bruttosatz = Nettosatz × 1,19
- Provision = Kaufpreis × Bruttosatz ÷ 100
Übliche Sätze im Überblick
Die folgende Tabelle zeigt typische Bruttosätze als Orientierung, wie sie in Marktberichten und Exposés auftauchen. Es sind keine Festpreise und keine Garantie für Ihr Objekt.
| Gesamtsatz (brutto) | entspricht netto | bei geteilter Zahlung je Seite (brutto) |
|---|---|---|
| 5,95 % | 5,00 % | rund 2,98 % |
| 6,25 % | ca. 5,25 % | rund 3,13 % |
| 7,14 % | 6,00 % | 3,57 % |
Regional unterscheiden sich die Gewohnheiten. In manchen Ländern war es lange üblich, dass der Käufer die gesamte Provision zahlte, in anderen teilten sich beide Seiten die Kosten. Seit der Reform sind die Gesamtsätze nicht automatisch gesunken, sondern wurden häufig auf beide Seiten verteilt. Aktuelle Zahlen finden Sie in regionalen Marktberichten, bei Verbraucherzentralen oder durch Angebote von mindestens zwei bis drei Maklern in Ihrer Stadt.
Rechenbeispiele (illustrativ)
Beispiel 1: geteilte Provision. Kaufpreis 400.000 €, Gesamtsatz 7,14 % brutto, hälftig geteilt. Jede Seite zahlt 3,57 % von 400.000 € und damit 14.280 €. Zusammen sind es 28.560 €.
Beispiel 2: niedriger Satz. Kaufpreis 320.000 €, Gesamtsatz 5,95 % brutto, hälftig. Jede Seite zahlt 2,975 % von 320.000 €, also 9.520 €. Die Gesamtprovision beträgt 19.040 €.
Beispiel 3: Nettosatz. Im Vertrag steht „3,00 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer“ je Seite. Bei 500.000 € ergibt das 15.000 € netto, 2.850 € Umsatzsteuer und 17.850 € brutto je Seite.
Mit dem Courtage-Rechner können Sie diese Berechnungen mit Ihren eigenen Werten wiederholen.
Was bestimmt die Höhe im Einzelfall?
Obwohl es regionale Gewohnheiten gibt, hängt der konkrete Satz von mehreren Faktoren ab:
- Kaufpreis: Bei sehr teuren Objekten wird häufig ein geringerer Prozentsatz verhandelt, weil der Aufwand nicht im gleichen Maß steigt.
- Aufwand und Leistungsumfang: Professionelle Fotos, Grundrisse, Wertermittlung, Besichtigungsorganisation und Verhandlungsführung kosten Zeit. Ein umfassendes Paket rechtfertigt eher einen höheren Satz als ein reiner Nachweis.
- Vertragsart: Bei einem Alleinauftrag sind Makler oft eher zu einem Entgegenkommen bereit als bei einem einfachen Auftrag.
- Marktlage: In einem Markt mit hoher Nachfrage fällt es Maklern leichter, ihren Standardsatz durchzusetzen. Bei langer Vermarktungsdauer steigt die Verhandlungsbereitschaft.
Was Sie verhandeln können
Satz, Verteilung und Leistungsumfang sind Verhandlungssache. Praktische Ansatzpunkte:
- Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie nicht nur den Prozentsatz, sondern auch Leistungen und Laufzeit.
- Verhandeln Sie bei einem Verkauf, ob die Courtage auf einen niedrigeren Satz sinkt, wenn der Kaufpreis eine bestimmte Schwelle überschreitet.
- Lassen Sie ausdrücklich festhalten, wer die Provision zahlt und ob Mehrwertsteuer enthalten ist.
- Fragen Sie nach einer Deckelung oder Staffelung, falls der Makler weitere Dienstleistungen wie Finanzierungsvermittlung erbringt.
Seien Sie vorsichtig bei Maklern, die nur mündlich Zusagen machen. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern verlangt das Gesetz für den Maklervertrag mit Verbrauchern die Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt, eine bloße Absprache am Telefon nicht.
Wer die Provision zahlt
Zur Verteilung gibt es klare Regeln, die wir ausführlich im Beitrag Bestellerprinzip beim Hauskauf behandeln. Kurz gefasst: Wird der Makler für beide Seiten tätig, müssen beide den gleichen Betrag zahlen. Beauftragt nur der Verkäufer, darf er dem Käufer höchstens so viel weitergeben, wie er selbst trägt. Die Gesamtkosten für Käufer enthalten zudem Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch; eine Übersicht finden Sie unter Kaufnebenkosten berechnen.
Wann fällt die Provision an?
Der Anspruch entsteht nach § 652 BGB nur, wenn der Hauptvertrag durch die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande kommt. Zahlungsfällig wird die Provision in der Regel mit wirksamem Abschluss des notariellen Kaufvertrags und Rechnungsstellung. Kommt der Kauf nicht zustande, schuldet niemand die Courtage, es sei denn, der Vertrag enthält wirksame Klauseln, etwa zum Aufwendungsersatz. Solche Klauseln sind in der Praxis streitanfällig.
Wann Sie rechtlichen Rat einholen sollten
Wenn der Makler einen deutlich abweichenden Satz verlangt, eine Zahlung vor dem Notartermin fordert oder behauptet, die Provision sei „gesetzlich festgelegt“, sollten Sie nachfragen. Beratung bieten Verbraucherzentralen und Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Die Hinweise auf dieser Seite sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Gibt es eine gesetzlich festgelegte Maklerprovision?
Nein. Es gibt Regeln, wer wie viel tragen darf, aber keinen festen Satz. Der Satz wird individuell vereinbart.
Ist die Courtage im Kaufpreis enthalten?
Nein. Sie kommt zusätzlich zum Kaufpreis hinzu und wird dem Makler direkt geschuldet, nicht an den Verkäufer gezahlt.
Kann ich die Provision mitfinanzieren?
Viele Banken berücksichtigen Kaufnebenkosten bei der Finanzierung, verlangen dafür aber oft mehr Eigenkapital. Rechnen Sie es mit dem Finanzierungsrechner durch.
Was ist der Unterschied zwischen Innen- und Außenprovision?
Bei der Innenprovision zahlt der Verkäufer die Courtage, bei der Außenprovision der Käufer. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist die Verteilung durch das Gesetz begrenzt.
Quellen
- Gesetze im Internet — §§ 652 ff. BGB zum Maklervertrag, §§ 656a bis 656d BGB
- Bundesministerium der Justiz — Informationen zur Reform der Maklerkosten
- Verbraucherzentrale — Verbraucherinformationen zu Maklerverträgen
