Alleinauftrag kündigen: Fristen, wichtiger Grund und Vorgehen

Einen Maklervertrag können Sie grundsätzlich jederzeit kündigen, wenn keine feste Laufzeit vereinbart ist. Bei einem Alleinauftrag mit fester Laufzeit ist eine Kündigung vor Fristablauf nur möglich, wenn der Vertrag das vorsieht oder ein wichtiger Grund besteht. Entscheidend sind Vertragstext, Laufzeit und die Frage, ob der Makler seine Pflichten erfüllt hat. Wer unüberlegt kündigt, riskiert, dass der Makler trotzdem Provision verlangt, wenn später ein von ihm nachgewiesener Interessent kauft.

Was im Vertrag steht

Prüfen Sie zuerst, welche Vertragsart vorliegt (siehe Maklervertrag: Arten und Ablauf). Bei einem einfachen Auftrag ist der Makler nicht verpflichtet tätig zu werden, und Sie sind frei, den Auftrag jederzeit zu widerrufen. Beim Alleinauftrag werden dagegen oft Laufzeiten von mehreren Monaten vereinbart. Achten Sie auf:

Laufzeit: Wie lange gilt der Auftrag, und endet er automatisch?
Verlängerungsklausel: Verlängert sich der Vertrag stillschweigend, wenn Sie nicht rechtzeitig kündigen?
Kündigungsfrist: Wie viele Wochen oder Monate vor Ablauf ist zu kündigen, und in welcher Form?
Nachlaufklausel: Fällt Provision an, wenn nach Vertragsende ein vom Makler genannter Interessent kauft?

Ordentliche und außerordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Vertrag sie vorsieht oder keine feste Laufzeit hat. Bei Alleinaufträgen mit fester Laufzeit läuft der Vertrag bis zum Ende, sofern keine vorzeitige Kündigung vereinbart ist.

Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist möglich, wenn Ihnen die Fortsetzung nicht zuzumuten ist. Beispiele, die Gerichte je nach Einzelfall anerkennen können:

Der Makler wird trotz Alleinauftrags nicht oder kaum tätig und berichtet nicht.
Er verletzt wesentliche Pflichten, etwa durch falsche Angaben gegenüber Interessenten oder den Bruch der Vertraulichkeit.
Er verlangt unzulässige Zusatzzahlungen.
Er ist wirtschaftlich mit dem Käufer verflochten und hat das verschwiegen.

Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls und der Beweislage. Dokumentieren Sie Verstöße, setzen Sie in der Regel zunächst eine angemessene Frist zur Abhilfe und kündigen Sie dann schriftlich. Eine Kündigung aus wichtigem Grund sollte innerhalb angemessener Zeit nach Kenntnis erfolgen.

Unwirksame Klauseln

Formularverträge unterliegen der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Klauseln, die Verbraucher unangemessen benachteiligen, können unwirksam sein. Dazu zählen je nach Fall sehr lange Bindungsfristen, automatische Verlängerungen ohne angemessene Kündigungsmöglichkeit oder pauschale Provision bei Eigenverkauf trotz fehlender Gegenleistung. Eine Pauschale ohne Nachweis der tatsächlichen Aufwendungen ist häufig problematisch. Ob eine Klausel im Einzelfall unwirksam ist, sollte eine Fachperson prüfen.

Schritt für Schritt kündigen

Vertrag und Unterlagen sammeln: Vertrag, Exposé, Schriftwechsel, Berichte.
Kündigungsvoraussetzungen prüfen: Frist, Form, wichtiger Grund.
Schriftlich kündigen: Per Einschreiben, Fax mit Sendebericht oder E-Mail, je nachdem, was der Vertrag verlangt. Bewahren Sie den Nachweis auf.
Zugang sichern: Lassen Sie sich den Eingang bestätigen.
Herausgabe von Unterlagen verlangen: Exposé, Fotos und Gutachten, soweit sie Ihnen zustehen.
Interessentenliste anfordern: Wichtig, um Nachlaufansprüche einschätzen zu können.

Rechenbeispiel (illustrativ)

Ein Alleinauftrag läuft sechs Monate, Provision 3,57 % brutto. Nach vier Monaten kündigen Sie wirksam aus wichtigem Grund. Zwei Monate später kauft ein Interessent, den der Makler zuvor schriftlich benannt hat, für 400.000 €. Gilt eine wirksame Nachlaufklausel von sechs Monaten, könnten 14.280 € Provision verlangt werden. Fehlt der Grund für die Wirksamkeit, kann der Anspruch entfallen. Daran sehen Sie, wie wichtig es ist, Klauseln zu prüfen und Interessentenlisten zu dokumentieren.

Wenn Sie selbst einen Käufer finden

Beim einfachen Auftrag und beim normalen Alleinauftrag dürfen Sie selbst verkaufen, ohne dass Provision anfällt, sofern der Vertrag nichts anderes regelt. Beim qualifizierten Alleinauftrag kann Provision auch bei Eigenverkauf anfallen, wenn dies wirksam vereinbart ist. Informieren Sie den Makler schriftlich und klären Sie vorab die Rechtslage.

Wann Sie Beratung brauchen

Wenn ein Makler auf Provision besteht, obwohl Sie gekündigt haben, oder Vertragsstrafen androht, sollten Sie rechtlichen Rat suchen. Verbraucherzentralen, Fachanwälte für Immobilienrecht oder Mietervereine, soweit Miete betroffen ist, helfen weiter. Lesen Sie auch Provision zurückfordern, wenn Sie bereits gezahlt haben.

Praxisfall: Makler wird nicht tätig

Ein häufiger Streitpunkt ist der Alleinauftrag, bei dem nach Wochen weder Inserate noch Besichtigungen stattgefunden haben. Halten Sie in diesem Fall zunächst fest, was vereinbart war: Sollte der Makler ein Exposé erstellen, inserieren und Berichte liefern? Fordern Sie ihn schriftlich auf, die vereinbarten Leistungen binnen einer angemessenen Frist zu erbringen, und weisen Sie darauf hin, dass Sie sonst aus wichtigem Grund kündigen werden. Reagiert er nicht, ist die spätere Kündigung deutlich besser begründet. Bewahren Sie Screenshots von Portalen auf, die zeigen, dass kein Inserat existiert, und notieren Sie Telefonate mit Datum und Inhalt. Gerichte betrachten die Gesamtumstände, deshalb schadet eine lückenlose Dokumentation nie. Wichtig ist außerdem, nicht parallel einen zweiten Makler zu beauftragen, solange der Alleinauftrag noch wirksam läuft, weil sonst doppelte Provisionsforderungen drohen.

Häufige Fragen

Kann ich einen Alleinauftrag sofort beenden?

Nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes oder wenn der Vertrag es erlaubt.

Muss ich schriftlich kündigen?

Was der Vertrag verlangt, ist maßgeblich. Aus Beweisgründen empfiehlt sich immer ein Nachweis.

Kann der Makler nach Kündigung noch Provision verlangen?

Ja, wenn der spätere Verkauf auf seiner Tätigkeit beruht und die Nachlaufklausel wirksam ist.

Hilft eine Kündigung nach dem Widerruf?

Der Widerruf wirkt wie eine Beendigung des Vertrags, hat aber eigene Fristen. Siehe Maklervertrag widerrufen.

Quellen

Gesetze im Internet — §§ 314, 305 ff., 652 ff. BGB
Verbraucherzentrale — Hinweise zu Maklerverträgen und Kündigung
Deutscher Anwaltverein — Anwaltssuche