Maklervertrag: Arten, Ablauf, Laufzeit und Kündigung

Ein Maklervertrag ist ein Vertrag nach den §§ 652 ff. BGB, bei dem Sie sich verpflichten, eine Provision zu zahlen, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Der Makler ist nicht verpflichtet, tätig zu werden, es sei denn, der Vertrag sieht das ausdrücklich vor. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser verlangt das Gesetz bei Verbrauchern die Textform. Vor der Unterschrift sollten Sie Vertragsart, Laufzeit, Kündigung, Provisionshöhe und Zusatzklauseln prüfen, weil sich Fehler später schwer korrigieren lassen.

Die drei gängigen Vertragsarten

Vertragsart	Merkmale	Vorteil	Risiko
Einfacher Maklerauftrag	Mehrere Makler dürfen parallel arbeiten, auch der Eigentümer darf selbst verkaufen	Flexibilität, kein Exklusivrecht	Geringere Motivation des einzelnen Maklers
Alleinauftrag	Nur dieser Makler wird beauftragt, der Eigentümer darf aber selbst einen Käufer finden	Intensive Vermarktung durch einen Ansprechpartner	Bindung für die Laufzeit
Qualifizierter Alleinauftrag	Auch Eigentümer darf nicht selbst vermarkten und muss Interessenten an den Makler verweisen	Maximale Exklusivität für den Makler	Starke Bindung; Provision kann auch bei Eigenverkauf anfallen

Der Alleinauftrag begründet für den Makler regelmäßig Pflichten: Er soll aktiv vermarkten und über Schritte berichten. Ob und wie das im Einzelfall verbindlich ist, hängt vom Vertragstext ab. Formularverträge unterliegen der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB). Sehr lange Bindungen mit automatischer Verlängerung können unwirksam sein.

Der Ablauf in Schritten

Erstgespräch und Bewertung. Der Makler nimmt das Objekt auf und nennt eine Preisspanne. Fordern Sie eine nachvollziehbare Begründung, etwa Vergleichsobjekte oder Bodenrichtwert, und keine bloße Zahl.
Vertragsangebot. Der Makler übergibt einen Vertragsentwurf. Nehmen Sie ihn mit nach Hause und lesen Sie ihn in Ruhe.
Prüfung und Verhandlung. Klären Sie Vertragsart, Provision, Laufzeit, Kündigungsfrist und Leistungsumfang.
Unterzeichnung in Textform. Unterschreiben Sie nur, was geklärt ist. Bewahren Sie ein Exemplar auf.
Vermarktung. Exposé, Fotos, Inserate, Besichtigungen. Fordern Sie regelmäßige Berichte.
Verhandlungen und Kaufvertragsentwurf. Der Notar erstellt den Entwurf; der Makler bereitet Unterlagen vor.
Beurkundung und Provision. Nach wirksamem Kaufvertrag wird die Provision fällig, sobald der Makler seine Rechnung stellt.

Wichtige Klauseln

Provision. Satz, Bemessungsgrundlage, Brutto oder Netto, Fälligkeit. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss die Verteilung zu den §§ 656a bis 656d BGB passen (Details zur Provisionsteilung).

Laufzeit und Verlängerung. Üblich sind bei Alleinaufträgen Laufzeiten von mehreren Monaten. Prüfen Sie, ob der Vertrag sich automatisch verlängert und wie Sie kündigen können. Lange Bindungen sind nicht automatisch unwirksam, aber einer Angemessenheitsprüfung zugänglich.

Kündigung. Ein Maklervertrag ist grundsätzlich jederzeit kündbar, wenn nichts anderes vereinbart ist. Bei einem Alleinauftrag mit fester Laufzeit kann nur aus wichtigem Grund vorzeitig gekündigt werden, wenn die Laufzeit wirksam vereinbart wurde. Ein wichtiger Grund kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Makler nicht tätig wird. Wie Sie dabei vorgehen, lesen Sie im Beitrag Alleinauftrag kündigen.

Aufwendungsersatz und Vertragsstrafe. Klauseln, die Ihnen ohne Erfolg Kosten auferlegen, sind in Formularverträgen nur eingeschränkt wirksam. Ein pauschaler Aufwendungsersatz ohne konkrete Aufwendungen ist häufig unwirksam. Prüfen Sie jede Klausel dieser Art.

Nachweis- oder Vermittlungsprovision. Eine Provision fällt nur an, wenn der Makler einen Interessenten nachweist (Nachweismakler) oder auf den Vertragsabschluss einwirkt (Vermittlungsmakler). Hatte der Käufer die Gelegenheit bereits vorher (Vorkenntnis), entfällt in der Regel der Anspruch, wenn der Käufer dem Makler das rechtzeitig mitteilt.

Folgegeschäfte und Nachlaufzeiten. Manche Verträge sehen vor, dass die Provision auch nach Ende der Laufzeit anfällt, wenn ein Interessent des Maklers später kauft. Solche Klauseln sind nur in engen Grenzen wirksam.

Das Widerrufsrecht

Wird der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen, etwa per E-Mail, haben Verbraucher ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Der Makler muss ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehren. Wie Sie es nutzen und was bei vorzeitigem Beginn der Leistung gilt, lesen Sie in Maklervertrag widerrufen.

Was Verkäufer und Käufer unterschiedlich beachten sollten

Verkäufer schließen einen Verkaufsauftrag. Sie sollten Preisvorstellungen realistisch halten, den Leistungsumfang festlegen und überlegen, ob sie die Provision allein tragen oder den Käufer beteiligen.

Käufer schließen selten einen eigenen Maklervertrag, außer bei Suchaufträgen. In der Regel entsteht ihre Pflicht dadurch, dass sie aufgrund eines Exposés mit Provisionsangabe Besichtigungstermine vereinbaren und den Makler in Anspruch nehmen. Prüfen Sie, ob Ihre Provisionspflicht in Textform vereinbart wurde.

Mit Checkliste vorgehen

Nutzen Sie die Checkliste zur Maklerprüfung, um Vertragsart, Laufzeit, Provision und Widerruf systematisch zu prüfen. Wie Sie einen seriösen Makler erkennen, lesen Sie in Seriösen Makler finden.

Wann Beratung sinnvoll ist

Lassen Sie den Vertrag prüfen, wenn er ungewöhnlich lange Bindungen, hohe Vertragsstrafen, Verzicht auf Widerruf oder Klauseln zur Provision bei Eigenverkauf enthält. Verbraucherzentralen bieten oft Rechtsberatung zu Maklerverträgen an, ebenso Fachanwälte.

Praxisbeispiel: Verkäufer mit Alleinauftrag

Familie M. möchte ihr Haus verkaufen und lässt sich von drei Maklern beraten. Zwei Makler schlagen sechs Monate Alleinauftrag mit automatischer Verlängerung vor, ein dritter bietet drei Monate mit Kündigungsrecht nach Ablauf an. Familie M. entscheidet sich für die kürzere Laufzeit und lässt festhalten, dass monatlich ein Bericht über Anfragen und Besichtigungen kommt. Nach drei Monaten kann sie bewerten, ob die Vermarktung funktioniert, und den Vertrag verlängern oder beenden. Das Beispiel ist frei gewählt, zeigt aber, dass Flexibilität oft wichtiger ist als der letzte Prozentpunkt.

Häufige Fragen

Reicht ein mündlicher Maklervertrag?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit Verbrauchern nicht; es bedarf der Textform.

Wie lange darf ein Alleinauftrag laufen?

Gesetzlich gibt es keine feste Höchstdauer. Zu lange Bindungen können in Formularverträgen unwirksam sein; die Angemessenheit hängt vom Einzelfall ab.

Darf der Makler mehrere Verträge nebeneinander haben?

Ja, solange nichts anderes vereinbart ist. Beim Alleinauftrag sind Sie gebunden, nicht der Makler.

Muss ich dem Makler berichten, wenn ich selbst einen Käufer finde?

Beim Alleinauftrag kann das vertraglich verlangt sein, beim qualifizierten Alleinauftrag in der Regel ja.

Quellen

Gesetze im Internet — §§ 652 ff. BGB und §§ 305 ff. BGB
Verbraucherzentrale — Hinweise zu Maklerverträgen
Deutscher Anwaltverein — Anwaltsuche und Rechtsinformationen