Maklervertrag widerrufen: Frist, Form und Wertersatz

Verbraucher können einen Maklervertrag unter bestimmten Voraussetzungen innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Das gilt vor allem dann, wenn der Vertrag im Fernabsatz (zum Beispiel per E-Mail, Telefon oder Online-Formular) oder außerhalb von Geschäftsräumen (etwa bei Ihnen zu Hause) geschlossen wurde. Wurde der Vertrag dagegen in den Geschäftsräumen des Maklers unterschrieben, besteht dieses Widerrufsrecht in der Regel nicht. Wichtig ist: Das Widerrufsrecht kann erlöschen oder zu Wertersatz führen, wenn der Makler mit Ihrer Zustimmung bereits tätig wurde.

Wann besteht ein Widerrufsrecht?

Die Regeln stehen in den §§ 312 ff. und 355 ff. BGB. Das Widerrufsrecht für Verbraucher besteht bei:

1. Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB): Der Vertrag wird ausschließlich über Fernkommunikationsmittel geschlossen, etwa per E-Mail oder Telefon, und der Makler arbeitet mit einem für den Fernabsatz organisierten System. Bei einem klassischen Makler, der Interessenten ausschließlich persönlich besucht, liegt Fernabsatz nicht immer vor.
2. Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB): Zum Beispiel beim Hausbesuch oder wenn Sie beim Besichtigungstermin das Vertragsformular vor Ort unterschreiben.

Kein Widerrufsrecht besteht, wenn Sie als Unternehmer handeln, wenn Sie den Vertrag in den Geschäftsräumen des Maklers schließen und kein Fernabsatz vorliegt oder wenn der Vertrag nicht in den Anwendungsbereich fällt. Ob die Voraussetzungen vorliegen, hängt oft von Details ab, die Sie dokumentieren sollten: Wo wurde unterschrieben, wie kam der Vertrag zustande, wann wurde belehrt?

Frist und Beginn

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage (§ 355 BGB). Sie beginnt mit Vertragsschluss, aber nicht, bevor der Makler Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Wurde nicht oder falsch belehrt, verlängert sich die Frist auf zwölf Monate und 14 Tage ab Fristbeginn. Zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung der Erklärung. Berechnen Sie die Frist sorgfältig und handeln Sie lieber früher.

So widerrufen Sie

1. Belehrung suchen: Prüfen Sie, ob Sie eine Widerrufsbelehrung samt Muster-Widerrufsformular erhalten haben und wann.
2. Widerruf erklären: Schreiben Sie eindeutig, dass Sie den Vertrag widerrufen. Gründe sind nicht nötig. Eine E-Mail genügt; ein Brief mit Nachweis ist sicherer.
3. Angaben machen: Name, Adresse, Datum des Vertrags, Objekt.
4. Absenden und Nachweis aufbewahren: Einschreiben, Sendebericht oder Lesebestätigung.
5. Bestätigung verlangen: Bitten Sie den Makler um eine Bestätigung des Eingangs.

Musterformulierung: „Hiermit widerrufe ich den am [Datum] geschlossenen Maklervertrag über das Objekt [Adresse]. Bitte bestätigen Sie den Eingang. [Name, Anschrift, Datum]“

Erlöschen des Widerrufsrechts und Wertersatz

Bei Dienstleistungsverträgen wie dem Maklervertrag erlischt das Widerrufsrecht, wenn der Makler die Dienstleistung vollständig erbracht hat, und Sie vor Beginn der Leistung ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Makler mit der Ausführung beginnt, und Sie bestätigt haben, dass Sie Ihr Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung verlieren (§ 356 Abs. 4 BGB). Wird das Widerrufsrecht fristgerecht ausgeübt, nachdem der Makler schon teilweise tätig war, schulden Verbraucher unter Umständen Wertersatz für die bis dahin erbrachten Leistungen (§ 357a BGB), vorausgesetzt, Sie haben ausdrücklich verlangt, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird, und wurden ordnungsgemäß belehrt.

Bei Maklerverträgen führt eine Leistungserbringung wie die Übersendung eines Exposés oft nicht zur vollständigen Erfüllung. Die Maklerleistung gilt in der Regel erst mit Zustandekommen des Hauptvertrags als vollständig erbracht. Der Bundesgerichtshof hat sich zu Details der Voraussetzungen geäußert, die Rechtslage ist kompliziert. Wertersatz ist zudem der Höhe nach nicht einfach die vereinbarte Provision; er bemisst sich nach dem Verhältnis der erbrachten zur vereinbarten Leistung. Lassen Sie sich im Einzelfall beraten.

Praxisbeispiel (illustrativ)

Sie erhalten am 3. März per E-Mail ein Exposé samt Provisionsvereinbarung und bestätigen per E-Mail den Maklervertrag. Eine Widerrufsbelehrung ist beigefügt. Die 14-Tage-Frist endet am 17. März. Widerrufen Sie am 10. März per E-Mail, ist der Widerruf rechtzeitig. Hatten Sie zuvor ausdrücklich verlangt, dass der Makler sofort tätig wird, könnte er Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen verlangen. Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, entsteht ohnehin keine Provision.

Alternative: Provision prüfen oder kündigen

Auch ohne Widerruf kann ein Maklervertrag enden oder die Provision entfallen, etwa wenn die Formvorschriften nicht eingehalten wurden (§ 656a BGB verlangt für Wohnungen und Einfamilienhäuser die Textform), der Makler verflochten ist oder die Provisionsvereinbarung gegen §§ 656c und 656d BGB verstößt. Zu Kündigungsrechten lesen Sie Alleinauftrag kündigen. Zur Rückforderung: Provision zurückfordern.

Typische Fehler beim Widerruf

• Frist verpasst, weil das Datum der Belehrung unklar war.
• Widerruf nur mündlich erklärt und später nicht nachweisbar.
• Unklare Formulierung, die nicht als Widerruf erkennbar ist.
• Zahlung geleistet, bevor die Rechtslage geklärt ist, und danach Rückforderung nötig.
• Falsche Adresse oder nicht erreichbarer Empfänger.

Wann Beratung sinnvoll ist

Wenn Wertersatz im Raum steht, die Belehrung unklar ist oder bereits Provision verlangt wird, sollten Sie eine Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt kontaktieren. Die Kosten einer Erstberatung stehen oft in vernünftigem Verhältnis zur Provision. Die Hinweise auf dieser Seite sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Gilt das Widerrufsrecht auch bei Besichtigung vor Ort?

Wenn Sie den Vertrag dort außerhalb der Geschäftsräume des Maklers unterschreiben, kann ein Widerrufsrecht bestehen.

Kann der Makler Wertersatz verlangen?

Unter bestimmten Voraussetzungen, nämlich bei ausdrücklichem Verlangen auf vorzeitige Tätigkeit und ordnungsgemäßer Belehrung.

Was ist, wenn keine Belehrung erfolgte?

Dann verlängert sich die Widerrufsfrist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage.

Ist Widerruf das Gleiche wie Kündigung?

Nein. Der Widerruf beseitigt den Vertrag von Beginn an, die Kündigung beendet ihn für die Zukunft.

Quellen

• Gesetze im Internet — §§ 312b, 312c, 355 bis 357a BGB
• Verbraucherzentrale — Hinweise zum Widerruf von Verträgen
• Bundesministerium der Justiz — Verbraucherrechte im Überblick