Reservierungsgebühr beim Makler: Was erlaubt ist und was nicht

Eine Reservierungsgebühr ist ein Betrag, den Interessenten zahlen, damit eine Immobilie für eine bestimmte Zeit nicht an andere vergeben wird. Rechtlich ist das heikel: Nach der Rechtsprechung sind Reservierungsgebühren in Formularverträgen nur unter engen Voraussetzungen wirksam, insbesondere wenn der Makler eine echte Gegenleistung erbringt und die Gebühr nicht den Kaufentschluss unangemessen unter Druck setzt. Zahlen Sie keine Gebühr, ohne die Vereinbarung gelesen zu haben, und klären Sie, wann Sie das Geld zurückbekommen.

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Mit der Vereinbarung verspricht der Verkäufer oder Makler, die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum nicht anderweitig zu verkaufen. Im Gegenzug zahlt der Interessent häufig einen Betrag. Das kann sinnvoll sein, wenn Finanzierung, Gutachten oder Notartermin Zeit brauchen. Die Vereinbarung ist kein Kaufvertrag. Sie begründet keine Pflicht zum Kauf, weil Immobilienkäufe notariell beurkundet werden müssen (§ 311b BGB). Eine Vereinbarung, die den Käufer faktisch zum Kauf verpflichten würde, ohne Beurkundung, kann unwirksam sein.

Wann ist eine Reservierungsgebühr zulässig?

Die Gerichte haben die Zulässigkeit eng gefasst. In der Praxis lassen sich folgende Kriterien beobachten:

1. Echte Gegenleistung: Der Verkäufer oder Makler muss sich verbindlich verpflichten, nicht anderweitig zu verkaufen. Ein bloßes „Wir halten die Immobilie nach Möglichkeit frei“ genügt nicht.
2. Angemessene Höhe: Die Gebühr muss im Verhältnis zur Reservierungsleistung stehen und darf nicht dazu führen, dass der Interessent aus Angst vor Verlust des Geldes den Kauf abschließt.
3. Rückzahlung: Üblich ist, dass die Gebühr bei Abschluss des Kaufvertrags angerechnet oder bei Scheitern der Verhandlungen ohne eigenes Verschulden zurückgezahlt wird.
4. Keine Umgehung des Provisionsrechts: Eine Reservierungsgebühr darf nicht dazu dienen, Provisionsvorschriften zu umgehen, etwa wenn sie faktisch eine Provision vor Abschluss des Hauptvertrags ist.
5. Transparenz: Dauer, Höhe, Rückzahlungsbedingungen und Rechtsfolgen müssen klar geregelt sein.

Weil die Rechtslage von Gestaltung und Einzelfall abhängt, lässt sich nicht allgemein sagen, bis zu welchem Betrag eine Gebühr zulässig ist. Hohe, nicht erstattbare Gebühren sind riskant für den Verkäufer oder Makler und häufig angreifbar.

Typische Klauseln und ihre Risiken

Rechenbeispiel (illustrativ)

Eine Interessentin soll für eine Wohnung mit 350.000 € Kaufpreis eine Reservierungsgebühr von 3.500 € zahlen, das sind 1 % des Kaufpreises. Die Vereinbarung sagt, die Gebühr verfalle, falls kein Kauf zustande kommt, auch wenn die Bank die Finanzierung ablehnt. Hier besteht die Gefahr, dass die Klausel unwirksam ist, weil sie die Interessentin unangemessen benachteiligt und kaum Gegenleistung erkennbar ist. Wird die Gebühr dagegen verbindlich auf die spätere Provision angerechnet, wäre das Risiko deutlich kleiner. Beachten Sie: Die Zahlen sind frei gewählt, und das Ergebnis im Streitfall hängt vom Wortlaut ab.

So gehen Sie vor

1. Fragen Sie, wofür die Gebühr verlangt wird, und was der Verkäufer verbindlich zusagt.
2. Lassen Sie sich die Vereinbarung in Textform geben und lesen Sie sie vor der Zahlung.
3. Klären Sie Rückzahlung und Anrechnung. Bestehen Sie darauf, dass beides schriftlich festgehalten wird.
4. Prüfen Sie Fristen: Wie lange gilt die Reservierung, und reicht die Zeit für Finanzierung und Notartermin?
5. Vergleichen Sie Alternativen: Oft genügt eine schriftliche Absichtserklärung ohne Gebühr, in der der Verkäufer die Immobilie für eine kurze Zeit zurückhält.
6. Zahlen Sie nachvollziehbar: Überweisung mit Verwendungszweck, nicht bar.

Geld zurückfordern

Wurde eine Gebühr auf Grundlage einer unwirksamen Klausel gezahlt, kann ein Anspruch auf Rückzahlung bestehen (§ 812 BGB). Fordern Sie schriftlich unter Fristsetzung zurück und beachten Sie die Verjährung (§§ 195, 199 BGB). Hilfe bieten Verbraucherzentralen und Fachanwälte. Allgemeine Hinweise zur Rückforderung finden Sie im Beitrag Provision zurückfordern.

Reservierung im Neubau und bei Bauträgern

Bei Bauträgern und Neubauprojekten sind Reservierungsvereinbarungen üblicher. Auch dort gelten die Grundsätze zur Beurkundung und zur Inhaltskontrolle. Zahlungen vor Beurkundung sollten die Ausnahme sein. Spezielle Schutzvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung betreffen Vorauszahlungen und Sicherheiten bei Bauträgerverträgen, nicht aber eine Gebühr für Interessenten. Fragen Sie im Zweifel eine fachkundige Stelle.

Alternativen zur Gebühr

• Schriftliche Zusage ohne Gebühr für eine kurze Frist, zum Beispiel eine Woche.
• Finanzierungsbestätigung der Bank als Zeichen der Ernsthaftigkeit.
• Zügige Notarterminvereinbarung, damit die Zeit bis zur Beurkundung kurz bleibt.

Im Ablauf eines Kaufs finden Sie die Reservierung als Schritt 4 im Beitrag Hauskauf mit Makler: Ablauf.

Fragen an den Makler vor der Zahlung

Bevor Sie eine Reservierungsgebühr überweisen, stellen Sie vier Fragen: Wer erhält das Geld, der Makler oder der Verkäufer? Was verspricht der Verkäufer verbindlich? Wann und unter welchen Bedingungen bekomme ich das Geld zurück? Wird die Gebühr auf Provision oder Kaufpreis angerechnet? Lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben. Antwortet der Makler ausweichend, ist Vorsicht angebracht.

Häufige Fragen

Darf ein Makler eine Reservierungsgebühr verlangen?

Unter engen Voraussetzungen ja, vor allem bei echter Gegenleistung und fairer Rückzahlungsregel. Pauschal sagen lässt es sich nicht.

Muss ich die Gebühr zahlen, wenn die Bank den Kredit ablehnt?

Das hängt vom Vertrag ab. Eine Klausel, die dann Verfall vorsieht, kann unwirksam sein.

Wird die Gebühr auf die Provision angerechnet?

Nur, wenn es so vereinbart ist.

Ist eine mündliche Reservierung bindend?

Mündliche Zusagen sind schwer zu beweisen. Verlangen Sie Textform.

Quellen

• Gesetze im Internet — §§ 305 ff., 311b, 812 BGB
• Verbraucherzentrale — Hinweise zu Reservierungsgebühren
• Bundesnotarkammer — Beurkundung von Immobilienkaufverträgen