Wer zahlt den Makler beim Hauskauf? Bestellerprinzip und Teilung

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine klare Regel: Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler, zahlen beide den gleichen Anteil. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie der anderen Seite höchstens so viel weitergeben, wie sie selbst trägt. Die Vorschriften stehen in den §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Sie gelten nicht für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder Grundstücke ohne Wohngebäude und nicht, wenn der Käufer kein Verbraucher ist.

Was das Gesetz regelt

Vor der Reform konnte der Käufer in vielen Regionen die gesamte Provision tragen, obwohl der Verkäufer den Makler eingeschaltet hatte. Der Gesetzgeber wollte dieses Ungleichgewicht beseitigen. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser hat dafür vier Kernpunkte geschaffen:

Textform (§ 656a BGB): Ein Maklervertrag über Wohnungen oder Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher bedarf der Textform, also zum Beispiel einer E-Mail oder eines unterschriebenen Dokuments. Mündliche Verträge genügen nicht.
Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Wird der Makler für beide Seiten tätig, kann er sich nur von beiden Seiten in gleicher Höhe Provision versprechen lassen. Verstößt er dagegen, kann er auch von der anderen Seite keine Provision verlangen.
Weitergabe von Kosten (§ 656d BGB): Hat eine Partei den Makler allein beauftragt, darf sie sich von der anderen Partei nur die Zahlung oder Erstattung versprechen lassen, wenn sie selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
Nachweis der Zahlung: Der Anspruch gegen die andere Partei kann erst geltend gemacht werden, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, ihrer Pflicht nachgekommen ist und das nachweist.

Die Konstellationen im Überblick

Konstellation	Wer schuldet was?	Beispiel (illustrativ)
Makler für beide tätig	Beide zahlen den gleichen Betrag	Gesamtsatz 7,14 %, je 3,57 %
Nur Verkäufer beauftragt, Käufer übernimmt Teil	Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer selbst trägt	Verkäufer zahlt 3,57 %, Käufer bis 3,57 %
Nur Verkäufer beauftragt, Verkäufer zahlt allein	Käufer zahlt nichts	Verkäufer 7,14 %, Käufer 0 %
Nur Käufer beauftragt	Käufer zahlt, kann Teil vom Verkäufer verlangen, wenn dieser zustimmt und selbst mindestens gleich viel zahlt	Käufer-Suchauftrag, Verkäufer beteiligt sich nicht

Der Unterschied zum Mietrecht ist wichtig: Bei Wohnungsvermittlung gilt das echte Bestellerprinzip, bei dem derjenige zahlt, der den Makler beauftragt hat (siehe Maklergebühr bei Mietwohnungen). Beim Kauf ist eine Beteiligung beider Seiten zulässig, aber der Anteil des Käufers ist nach oben gedeckelt.

Rechenbeispiel (illustrativ)

Ein Verkäufer beauftragt einen Makler zu einem Satz von 3,57 % brutto auf den Kaufpreis. Der Kaufpreis beträgt 400.000 €. Der Verkäufer schuldet dem Makler 14.280 €. Er vereinbart mit dem Käufer, dass dieser ebenfalls eine Provision von 3,57 % trägt.

Verkäuferanteil: 14.280 €
Käuferanteil: höchstens 14.280 €, fällig erst, wenn der Verkäufer seine 14.280 € gezahlt und das nachgewiesen hat

Wollte der Verkäufer stattdessen dem Käufer 5,95 % aufbürden, während er selbst nur 3,57 % zahlt, wäre diese Vereinbarung nach § 656d BGB insoweit nicht durchsetzbar. Berechnen Sie Ihren Fall mit dem Courtage-Rechner.

Praktischer Ablauf beim Käufer

Beim Besichtigungstermin und im Exposé muss klar erkennbar sein, wer Auftraggeber ist und welche Provision für Käufer anfällt. Lassen Sie sich Maklervertrag oder Provisionsvereinbarung in Textform geben, bevor Sie sich verbindlich äußern. Zahlen Sie die Provision erst nach Rechnung und nachdem der notarielle Kaufvertrag wirksam geschlossen wurde. Fragen Sie nach, ob der Verkäufer seinen Anteil bereits gezahlt hat. Der Makler muss das nachweisen können, wenn Sie als Käufer zahlen sollen.

Praktischer Ablauf beim Verkäufer

Als Verkäufer entscheiden Sie, ob Sie die Provision allein tragen oder den Käufer beteiligen. Eine Beteiligung muss in Ihrem Maklervertrag und im Kaufvertrag oder in der Provisionsvereinbarung sauber geregelt sein. Bedenken Sie, dass Käufer in der Praxis die Verhandlungsposition haben, wenn die Gesamtkosten ihnen zu hoch erscheinen. Manche Verkäufer kalkulieren die Provision daher direkt in den Preis ein. Vergleichen Sie dazu die Alternativen im Beitrag Makler oder Privatverkauf.

Was bei Verstößen gilt

Verstößt eine Vereinbarung gegen §§ 656a bis 656d BGB, ist sie in dem Umfang unwirksam, in dem sie von der gesetzlichen Regel abweicht. Gezahlte Beträge können unter Umständen zurückgefordert werden (mehr dazu unter Provision zurückfordern). Typische Konstellationen sind eine Provision ohne Textform, ungleiche Anteile bei Doppeltätigkeit und die Forderung des Käuferanteils, bevor der Verkäufer gezahlt hat.

Ausnahmen und Grenzen

Verbraucher: Die Regeln schützen Verbraucher. Kauft ein Unternehmer zu gewerblichen Zwecken, gelten sie nicht.
Objektart: Nur Wohnungen und Einfamilienhäuser sind erfasst. Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und unbebaute Grundstücke fallen nicht darunter.
Provision für Sondertätigkeiten: Honorare für Leistungen außerhalb der Vermittlung, etwa Gutachten, können anders behandelt werden.

Bei Zweifeln, ob Ihr Fall unter die Regeln fällt, sollten Sie fachkundigen Rat einholen.

Häufige Fragen

Muss ich als Käufer immer die Hälfte zahlen?

Nein. Ob und wie viel Sie zahlen, hängt vom Maklervertrag ab. Maximal darf der Anteil dem Anteil des Auftraggebers entsprechen, und es kann auch Fälle geben, in denen der Käufer nichts zahlt.

Gilt die Regel auch für Gewerbeimmobilien?

Nein. Sie betrifft Wohnungen und Einfamilienhäuser, die Verbraucher kaufen.

Kann der Makler Provision verlangen, bevor der Kaufvertrag beurkundet ist?

Der Anspruch entsteht erst, wenn der Hauptvertrag zustande kommt. Eine Vorauszahlung sollten Sie nicht leisten.

Gilt das auch für Zwangsversteigerungen?

In der Regel ist bei Versteigerungen kein Maklervertrag im Spiel. Wenn doch, lassen Sie den Fall rechtlich prüfen.

Quellen

Gesetze im Internet — Text der §§ 652 bis 656d BGB
Bundesministerium der Justiz — Informationen zum Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten
Verbraucherzentrale — Ratgeber zu Maklerprovision und Verträgen