Haus verkaufen mit Makler oder privat? Kosten und Nutzen im Vergleich

Ob sich ein Makler beim Verkauf lohnt, hängt weniger vom Prozentsatz ab als davon, welchen Preis Sie ohne und mit Makler erzielen, wie viel Zeit Sie investieren können und wie sicher Sie bei Bewertung, Vermarktung und Vertrag sind. Ein Makler kostet bei geteilter Provision für den Verkäufer häufig rund 3 bis 3,6 % des Kaufpreises, bei Alleinzahlung ein Vielfaches davon. Der Privatverkauf spart diese Kosten, verlangt aber Fachwissen und viel Eigenleistung. Ein pauschal besserer Weg existiert nicht.

Was beim Verkauf mit Makler anfällt

Die Kosten für Verkäufer bestehen aus der Provision und gegebenenfalls Zusatzleistungen. Die Provision ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern vereinbart. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten die Regeln der §§ 656a bis 656d BGB zur Teilung. Wie sie funktionieren, lesen Sie unter Bestellerprinzip beim Hauskauf. Im Gegenzug übernimmt der Makler üblicherweise:

• Wertermittlung und Preisempfehlung
• Beschaffung von Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte)
• Fotos, Exposé, Inserate auf Portalen
• Terminabsprache und Besichtigungen
• Bonitätsvorprüfung von Interessenten
• Verhandlungen und Begleitung bis zum Notartermin

Was beim Privatverkauf anfällt

Verkaufen Sie selbst, entfällt die Provision, aber nicht alle Kosten. Typische Posten:

Der Notar ist in beiden Fällen unverzichtbar. Die Kosten der Beurkundung trägt in der Regel der Käufer.

Rechenbeispiel (illustrativ)

Sie wollen ein Haus verkaufen und rechnen mit zwei Szenarien. Alle Zahlen sind Annahmen.

Mit Makler: Verkaufspreis 450.000 €, Verkäuferanteil der Provision 3,57 %. Das sind 16.065 €. Vom Preis bleiben 433.935 € (vor Ablösung der Grundschuld und Steuern).

Privat: Verkaufspreis 435.000 €, weil Sie zurückhaltender bewerten, Kosten für Gutachten und Inserate 1.500 €. Netto bleiben 433.500 €.

In diesem Beispiel liegen beide Wege fast gleichauf. Ein Makler zahlt sich aus, wenn er einen höheren Preis erzielt oder Sie Zeit sparen. Er zahlt sich nicht aus, wenn der Preisvorteil unter den Kosten bleibt. Prüfen Sie das mit dem Courtage-Rechner für Ihre Zahlen. Wichtig: Niemand kann garantieren, dass ein Makler einen höheren Preis erzielt. Verlangen Sie Referenzen und Begründungen.

Entscheidungshilfe

Für einen Makler spricht, wenn

• das Objekt schwer zu bewerten ist (Erbbaurecht, Teilungserklärung, Sanierungsstau),
• Sie weit entfernt wohnen oder zeitlich eingeschränkt sind,
• der Markt umkämpft ist und eine professionelle Vermarktung Interesse bündelt,
• Sie wenig Erfahrung mit Verhandlungen und Verträgen haben.

Für den Privatverkauf spricht, wenn

• Sie Käufer im Umfeld kennen (Nachbarn, Verwandte, Mieter),
• das Objekt gefragt und leicht zu vermarkten ist,
• Sie Zeit haben und Beratung bei Bedarf gezielt zukaufen,
• die Provision im Verhältnis zur Leistung zu hoch erscheint.

Auch Mischformen sind möglich: Sie lassen sich bewerten und beraten (Pauschalhonorar) und verkaufen dann selbst, oder Sie beauftragen einen Makler für Vermarktung und führen die Verhandlung selbst.

Pflichten und Risiken beim Privatverkauf

Auch Privatverkäufer haben Pflichten. Dazu gehört die Vorlage des Energieausweises bei Besichtigung und die Angabe der Pflichtangaben in der Anzeige nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist zudem ein Beratungsgespräch zum Energieausweis anzubieten, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Verschweigen Sie bekannte Mängel nicht: Ein arglistig verschwiegener Mangel führt trotz eines vereinbarten Haftungsausschlusses zur Haftung (§ 444 BGB). Auch bei Maklerverkäufen bleibt der Verkäufer für Angaben zum Zustand verantwortlich.

Weitere Risiken im Privatverkauf: Unseriöse Interessenten, zu niedrige oder zu hohe Preisvorstellungen, rechtliche Fehler im Kaufvertrag oder Streit um Mängel. Ein Notar achtet auf rechtliche Wirksamkeit, ersetzt aber keine wirtschaftliche Beratung.

Steuern beim Verkauf

Unabhängig vom Weg kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkaufen und nicht selbst bewohnt haben (§ 23 EStG, privates Veräußerungsgeschäft). Selbstgenutzte Immobilien sind unter bestimmten Voraussetzungen ausgenommen. Maklerkosten können als Veräußerungskosten den Gewinn mindern. Mehr dazu: Maklerkosten steuerlich berücksichtigen.

So gehen Sie vor

1. Lassen Sie Ihr Objekt von mindestens zwei bis drei Maklern bewerten und vergleichen Sie Methoden und Preisspannen.
2. Rechnen Sie Nettoerlös unter beiden Szenarien.
3. Fragen Sie nach Vertragsart und Laufzeit; eine kurze Laufzeit und Kündigungsmöglichkeit bewahren Flexibilität (siehe Maklervertrag: Ablauf).
4. Prüfen Sie den Makler mit der Checkliste.

Zeitaufwand realistisch einschätzen

Beim Privatverkauf unterschätzen viele den Zeitaufwand. Neben Exposé und Fotos fallen Anfragenbeantwortung, Terminabsprachen, mehrere Besichtigungen pro Interessent, Bonitätsprüfung und Verhandlungen an. Rechnen Sie grob die Stunden zusammen und setzen Sie einen Wert dafür an, den Sie sich selbst zubilligen. Wenn Sie nach Abzug der gesparten Provision nur wenig pro Stunde verdienen, kann sich ein Makler wirtschaftlich lohnen. Umgekehrt kann bei einem leicht verkäuflichen Objekt mit mehreren Anfragen am ersten Tag der Privatverkauf sehr effizient sein.

Häufige Fragen

Erzielt ein Makler automatisch einen höheren Preis?

Nein. Es gibt keine Garantie. Entscheidend sind Marktkenntnis, Vermarktung und Verhandlung.

Muss ich beim Privatverkauf einen Notar nehmen?

Ja. Kaufverträge über Immobilien müssen notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).

Kann ich meinen Makler auch nur für einen Teil beauftragen?

Ja, etwa für Bewertung oder Exposé gegen Pauschalhonorar.

Wie lange dauert ein Verkauf?

Das hängt stark von Region, Objekt und Preis ab; allgemeingültige Zeiten lassen sich nicht nennen.

Quellen

• Gesetze im Internet — BGB, GEG und EStG im Volltext
• Bundesnotarkammer — Informationen zur Beurkundung
• Verbraucherzentrale — Ratgeber zu Immobilienverkauf und Energieausweis