Maklerkosten: Die 10 häufigsten Fehler bei Provision und Vertrag

Die meisten Streitigkeiten um Maklerkosten lassen sich vermeiden. Sie entstehen fast immer durch dieselben zehn Fehler: unklare Vereinbarungen, übersehene Fristen, fehlende Vergleichsangebote und falsche Annahmen über Kosten. Wer vor der Unterschrift Provision, Vertragsart und Zahlungszeitpunkt prüft und alles in Textform festhält, spart oft mehrere tausend Euro. Die folgende Liste erklärt jeden Fehler, zeigt die Folgen und nennt eine einfache Gegenmaßnahme.

Die Fehler im Überblick

Nr.	Fehler	Folge	Gegenmaßnahme
1	Mündliche Zusagen statt Textform	Streit über Provision und Leistungen	Alles per E-Mail oder Vertrag festhalten
2	Brutto und Netto verwechselt	Provision 19 % höher als erwartet	Satz inklusive oder zuzüglich MwSt. erfragen
3	Nebenkosten nicht einkalkuliert	Eigenkapitallücke	Kaufnebenkosten komplett berechnen
4	Nur ein Angebot eingeholt	Überhöhter Satz oder schwache Leistung	Zwei bis drei Angebote vergleichen
5	Zu lange Bindung im Alleinauftrag	Kein Makler-Wechsel möglich	Laufzeit und Kündigung prüfen
6	Vorauszahlung geleistet	Geld schwer zurückzubekommen	Nie vor Kaufvertrag zahlen
7	Rolle des Maklers nicht geklärt	Falsche Erwartungen an Beratung	Fragen, für wen er tätig ist
8	Widerrufsfrist verpasst	Bindung an unvorteilhaften Vertrag	Belehrung und Frist notieren
9	Verflechtungen übersehen	Zahlung trotz möglichem Anspruchsausschluss	Beziehungen zu Verkäufer oder Bauträger erfragen
10	Steuerliche Folgen ignoriert	Verlorene Abzugsmöglichkeiten	Belege sammeln, Beratung nutzen

Fehler 1 bis 3: Die Grundlagen

Mündliche Zusagen. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern verlangt § 656a BGB für Maklerverträge mit Verbrauchern die Textform. Zusagen am Telefon genügen nicht. Fordern Sie jede wichtige Absprache schriftlich an, auch kurz per E-Mail.

Brutto und Netto. „3 % Provision“ kann 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer bedeuten, also 3,57 % brutto. Auf 400.000 € sind das 12.000 € netto oder 14.280 € brutto. Der Unterschied beträgt 2.280 €. Fragen Sie nach der Endsumme.

Nebenkosten vergessen. Zur Provision kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Siehe Kaufnebenkosten berechnen und den Nebenkosten-Schätzer.

Fehler 4 bis 6: Vertrag und Zahlung

Nur ein Angebot. Provision und Leistung unterscheiden sich. Ein Angebot ist keine Vergleichsbasis. Holen Sie mehrere ein und vergleichen Sie Leistungsumfang, Referenzen und Preisbegründungen.

Zu lange Bindung. Ein Alleinauftrag mit langer Laufzeit und automatischer Verlängerung kann Sie lange binden. Verhandeln Sie kürzere Laufzeiten und klare Kündigungsmöglichkeiten (mehr dazu).

Vorauszahlung. Ein Provisionsanspruch entsteht erst mit Zustandekommen des Hauptvertrags (§ 652 BGB). Eine Zahlung vorab ist unüblich. Gebühren für Reservierung oder Besichtigung sind nur eingeschränkt zulässig (Reservierungsgebühr).

Fehler 7 bis 10: Rolle, Recht und Steuer

Rolle des Maklers. Ein Verkäufermakler vertritt in erster Linie die Interessen des Verkäufers. Bei Doppeltätigkeit muss er gegenüber beiden neutral sein, ohne dass er das in jedem Fall gleich gut leisten kann. Als Käufer sollten Sie Angaben zum Zustand selbst prüfen oder prüfen lassen.

Widerrufsfrist. Bei Fernabsatz oder Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume haben Sie 14 Tage (Maklervertrag widerrufen). Notieren Sie das Datum.

Verflechtung. Ist der Makler mit dem Verkäufer wirtschaftlich oder rechtlich so verbunden, dass er nicht unabhängig ist, kann der Provisionsanspruch entfallen. Das gilt etwa, wenn er an der Verkäuferin beteiligt ist. Fragen Sie vor Vertragsabschluss nach Beziehungen.

Steuerliche Folgen. Bei Vermietung und Verkauf können Maklerkosten steuerlich eine Rolle spielen, bei Eigennutzung kaum. Sammeln Sie Belege und prüfen Sie die steuerliche Behandlung.

Rechenbeispiel: Folgen eines einzigen Fehlers (illustrativ)

Käufer A rechnet bei einem Kaufpreis von 350.000 € mit 3 % Provision und plant 10.500 € ein. Der Vertrag nennt 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer. Zu zahlen sind 12.495 €. Es fehlen 1.995 €, die A aus dem Eigenkapital nehmen muss. Käufer B fragt vorher nach dem Brutto-Betrag und stellt fest, dass die Finanzierung mit 2.000 € mehr Eigenkapital noch gesichert ist. Der Fehler wäre vermeidbar gewesen.

Mini-Checkliste vor der Unterschrift

Textform? Habe ich den Vertrag schriftlich?
Provision brutto oder netto? Wer zahlt?
Vertragsart, Laufzeit, Kündigung geprüft?
Zusatzkosten (Aufwendungsersatz, Reservierung) hinterfragt?
Widerrufsbelehrung vorhanden?
Beziehungen des Maklers geklärt?
Nebenkosten gerechnet?
Mehrere Angebote verglichen?

Nutzen Sie dazu die Checkliste.

Wann Beratung hilft

Bei Streit über Provision oder Vertragsklauseln, bei Verdacht auf Verflechtung oder wenn eine Zahlung gefordert wird, ohne dass ein Kaufvertrag besteht, sollten Sie rechtlichen Rat einholen. Heben Sie alle Unterlagen auf. Die Informationen hier sind allgemeiner Art.

Warum Fehler gerade bei Maklerkosten so teuer sind

Maklerverträge werden häufig unter Zeitdruck abgeschlossen, etwa während einer Besichtigung oder kurz vor einem Angebotstermin. Gerade dann fällt es schwer, Klauseln in Ruhe zu lesen. Hinzu kommt, dass die Provision ein einmaliger, oft fünfstelliger Betrag ist, dessen Höhe sich im Nachhinein kaum noch beeinflussen lässt. Nehmen Sie sich deshalb bewusst die Zeit, einen Vertragsentwurf mit nach Hause zu nehmen, und vereinbaren Sie die Unterschrift erst nach einer Nacht Bedenkzeit. Wer seriös arbeitet, hat dafür Verständnis. Besteht ein Makler darauf, dass sofort unterschrieben werden muss, ist das allein schon ein Grund, den Vertrag zu hinterfragen oder abzulehnen.

Häufige Fragen

Welcher Fehler ist am teuersten?

Meist eine nicht erkannte Bindung im Alleinauftrag oder eine falsch eingeschätzte Provision.

Kann ich einen Fehler nachträglich korrigieren?

Teilweise, etwa durch Widerruf, Kündigung oder Rückforderung. Fristen sind entscheidend.

Muss ich Provision zahlen, wenn der Makler nichts getan hat?

Nur wenn der Hauptvertrag durch seine Tätigkeit zustande kommt.

Wo melde ich unseriöse Makler?

Bei der zuständigen Gewerbebehörde oder der Verbraucherzentrale.

Quellen

Gesetze im Internet — § 652 und § 656a BGB
Verbraucherzentrale — Informationen zu Maklerverträgen
Bundesministerium der Justiz — Verbraucherrechte