Kaufnebenkosten berechnen: Was zum Kaufpreis dazukommt

Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit Nebenkosten rechnen, die sich je nach Bundesland und Maklerprovision auf grob 5 bis 12 % des Kaufpreises summieren können. Den größten Posten bildet meist die Grunderwerbsteuer, gefolgt von der Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist, und den Notar- und Grundbuchkosten. Wer vor dem Kauf nur den Kaufpreis betrachtet, unterschätzt den Eigenkapitalbedarf deutlich, weil Banken Nebenkosten in der Regel nicht vollständig finanzieren.

Die Bestandteile der Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer. Sie fällt beim Kauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen an. Den Satz bestimmen die Bundesländer selbst. Er liegt je nach Land zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Die Länder haben ihn in den vergangenen Jahren teils angehoben; prüfen Sie den aktuellen Satz bei Ihrem Finanzamt oder auf den Seiten der Landesfinanzverwaltung. Die Steuer wird erst fällig, wenn das Finanzamt den Steuerbescheid versendet hat, und zwar nach der Beurkundung. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch.

Notar und Grundbuchamt. Die Kosten für Beurkundung, Vollzug, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Kaufpreis ab. Als grobe Planungsgröße werden häufig 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises angesetzt. Kommt eine Grundschuld für die Bank hinzu, erhöhen sich die Kosten; sie gehören aber eher zur Finanzierung.

Maklerprovision. Ist ein Makler beteiligt, kommt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel die Käuferhälfte der Provision hinzu. Ein Satz von 3,57 % ist dafür eine häufig genannte Größe, aber kein Gesetz. Details lesen Sie in unserem Beitrag zur Höhe der Maklerprovision.

Weitere Posten. Je nach Objekt fallen Gutachten, ein Energieberater, Kosten für die Löschung oder Eintragung von Rechten, Umzug oder Renovierung an. Diese zählen nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten, sollten aber im Budget stehen.

Rechenbeispiel (illustrativ)

Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung für 400.000 € in einem Land mit 5,0 % Grunderwerbsteuer. Es sind eine Käuferprovision von 3,57 % und Notar sowie Grundbuch von 1,5 bis 2,0 % angesetzt.

Ohne Makler entfielen die 14.280 €, die Nebenkosten lägen dann nur bei rund 26.000 bis 28.000 €. Mit dem Kaufnebenkosten-Schätzer können Sie die Szenarien für Ihren Kaufpreis durchspielen.

Wie hoch das Eigenkapital sein sollte

Banken verlangen für gewöhnlich, dass Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Das ist keine Vorschrift, sondern eine verbreitete Praxis, weil Nebenkosten keinen Gegenwert in Form einer Sicherheit schaffen. Im Beispiel oben wären also etwa 40.000 € bis 42.000 € aus eigenen Mitteln aufzubringen, bevor überhaupt eine Anzahlung auf den Kaufpreis erfolgt. Wer weniger Eigenkapital hat, kann bei manchen Banken höhere Zinsaufschläge zahlen oder einen höheren Darlehensanteil mit entsprechend höherer Rate akzeptieren. Wie sich das auswirkt, zeigt der Finanzierungsrechner.

Typische Fehler bei der Kalkulation

1. Nebenkosten vergessen oder zu niedrig ansetzen. Besonders die Grunderwerbsteuer wird manchmal mit einem alten Satz berechnet.
2. Provision doppelt eingeplant. Wenn die Provision im Kaufpreis eines Verkäufermaklers bereits einkalkuliert ist, zahlt der Käufer sie nicht zusätzlich. Fragen Sie nach, wer laut Vertrag was zahlt.
3. Fälligkeiten übersehen. Die Provision ist meist kurz nach dem Notartermin fällig, die Grunderwerbsteuer nach Bescheid, der Kaufpreis nach Fälligkeitsmitteilung des Notars. Planen Sie Liquidität für alle Termine.
4. Renovierungskosten ausblenden. Gerade bei Bestandsimmobilien kommen Energieeffizienz, Heizung und Bäder schnell auf fünfstellige Beträge.

Wer trägt welche Kosten?

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch trägt üblicherweise der Käufer. Die Maklerprovision ist anders: Hier gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern für Verbraucher seit Dezember 2020 die Verteilungsregel der §§ 656a bis 656d BGB. Beide Seiten tragen bei gemeinsamer Beauftragung den gleichen Anteil. Was das in der Praxis bedeutet, erklärt der Artikel zum Bestellerprinzip beim Hauskauf.

Steuerliche Behandlung

Für selbstgenutztes Wohneigentum lassen sich Kaufnebenkosten in der Regel nicht von der Steuer absetzen. Anders ist es bei vermieteten Objekten, bei denen Nebenkosten zu den Anschaffungskosten zählen und über die Abschreibung wirken. Mehr dazu lesen Sie in Maklerkosten steuerlich berücksichtigen.

Wann sich Beratung lohnt

Eine unabhängige Finanzierungsberatung, die Verbraucherzentrale oder ein Notar können Ihnen im Einzelfall genaue Zahlen nennen. Der Notar erstellt auf Anfrage vorab eine Kostenschätzung. Der Steuerbescheid der Grunderwerbsteuer ist ohnehin verbindlich. Scheuen Sie sich nicht, vor dem Beurkundungstermin Fragen zu stellen.

Beispiel für einen Finanzierungsplan

Angenommen, Sie haben 60.000 € Eigenkapital und wollen eine Wohnung für 400.000 € kaufen. Bei Nebenkosten von rund 41.000 € bleiben 19.000 € für die Anzahlung auf den Kaufpreis, sodass ein Darlehen von etwa 381.000 € nötig wäre. Dieses Beispiel zeigt, dass ein großer Teil des Eigenkapitals schon durch Nebenkosten gebunden wird. Wer zusätzlich Rücklagen für Umzug, Möbel und Reparaturen braucht, sollte diese gesondert einplanen und nicht aus der Finanzierung abzweigen. Lassen Sie die Bank mehrere Szenarien rechnen, etwa mit höherer Tilgung oder kürzerer Zinsbindung, und vergleichen Sie die monatliche Belastung.

Häufige Fragen

Wie viel Prozent des Kaufpreises betragen die Nebenkosten?

Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung grob 5 bis 12 %. Ohne Makler und bei niedriger Grunderwerbsteuer am unteren Ende, mit Makler und hoher Steuer am oberen.

Kann ich Nebenkosten finanzieren?

Manche Banken erlauben es, verlangen dann aber meist höhere Zinsen oder mehr Eigenkapital. Üblich ist, dass Nebenkosten aus Eigenkapital gezahlt werden.

Wann zahle ich die Grunderwerbsteuer?

Nachdem das Finanzamt den Bescheid versendet hat, meist einige Wochen nach der Beurkundung, mit einer Zahlungsfrist von etwa einem Monat laut Bescheid.

Fällt Grunderwerbsteuer auf die Maklerprovision an?

Nein, die Steuer bemisst sich nach dem Kaufpreis. Die Provision gehört nicht zur Bemessungsgrundlage.

Quellen

• Bundesministerium der Finanzen — Informationen zur Grunderwerbsteuer und zum Steuerrecht
• Gesetze im Internet — Grunderwerbsteuergesetz, GNotKG, §§ 656a bis 656d BGB
• Bundesnotarkammer — Informationen zu Notarkosten und Beurkundung