Hauskauf mit Makler: Ablauf von Exposé bis Notartermin
Schritt für Schritt zum Immobilienkauf mit Makler: Exposé prüfen, Besichtigung, Finanzierung, Reservierung, Kaufvertragsentwurf, Notartermin und Zahlungen.
Der Kauf einer Immobilie über einen Makler folgt einem erkennbaren Ablauf: Exposé prüfen, Besichtigung, Finanzierung klären, Preis verhandeln, Kaufvertragsentwurf prüfen, notariell beurkunden, Kaufpreis zahlen und Eigentum umschreiben lassen. Der Makler organisiert den Weg bis zur Beurkundung, ersetzt aber weder Notar noch Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Für Käufer ist wichtig, die Reihenfolge zu kennen, weil Provision, Fristen und Zahlungen an bestimmte Schritte geknüpft sind.
Schritt 1: Exposé und Provisionsangabe prüfen
Im Exposé stehen Lage, Baujahr, Wohnfläche, Preis und Angaben aus dem Energieausweis. Seriöse Exposés nennen auch die Käuferprovision. Fehlt sie, fragen Sie vor der Besichtigung nach. Achten Sie darauf, ob die Provision brutto oder netto angegeben wird und ob der Makler für den Verkäufer, für beide oder nur für Sie tätig ist. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten die Regeln der §§ 656a bis 656d BGB (Überblick).
Prüfen Sie auch die Angaben zu Wohnfläche und Zustand und fragen Sie nach Unterlagen wie Grundrissen, Teilungserklärung, Protokollen der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan.
Schritt 2: Finanzierung klären
Bevor Sie sich verbindlich äußern, sollten Sie wissen, was Sie sich leisten können. Rechnen Sie Kaufpreis plus Nebenkosten (Kaufnebenkosten) und prüfen Sie mit dem Finanzierungsrechner, welche Rate Sie tragen. Viele Banken stellen eine Finanzierungsbestätigung aus. Verkäufer und Makler sehen darin ein Zeichen für Ernsthaftigkeit. Eine solche Bestätigung ist keine Kreditzusage.
Schritt 3: Besichtigung
Gehen Sie mit Checkliste und Zeit zur Besichtigung. Prüfen Sie Feuchtigkeit, Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Keller, Gemeinschaftsflächen und Umgebung. Fragen Sie nach Mängeln, Reparaturen und Modernisierungen. Der Makler ist an die Interessen seines Auftraggebers gebunden, darf aber keine falschen Angaben machen. Notieren Sie Antworten und lassen Sie sich wichtige Zusagen schriftlich bestätigen. Bei Zweifeln hilft ein Bausachverständiger, dessen Kosten Sie vorher klären sollten.
Schritt 4: Preisverhandlung und Reservierung
Bieten Sie realistisch, am besten mit Begründung, etwa Sanierungsbedarf oder Vergleichspreisen. Der Makler übermittelt Angebote an den Verkäufer. Mancher Verkäufer möchte die Immobilie für Sie reservieren. Eine Reservierungsvereinbarung kann sinnvoll sein, um Zeit für Finanzierung und Prüfung zu gewinnen, birgt aber Risiken, wenn Gebühren verlangt werden. Reservierungsgebühren sind nur unter engen Voraussetzungen zulässig; mehr dazu im Beitrag Reservierungsvereinbarung und Reservierungsgebühr. Zahlen Sie nie Beträge, ohne dass klar geregelt ist, wann und wie sie zurückfließen.
Schritt 5: Kaufvertragsentwurf und Notar
Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Den Notar wählt in der Regel der Käufer, die Kosten trägt meist der Käufer. Der Notar muss Ihnen den Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin zukommen lassen, wenn Sie Verbraucher sind (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie die Zeit, um den Entwurf zu lesen, Fragen zu notieren und ihn gegebenenfalls anwaltlich prüfen zu lassen.
Achten Sie im Entwurf auf:
- genaue Bezeichnung des Kaufobjekts und des Zubehörs
- Regelungen zu Übergabe, Lasten, Erschließungskosten und Mängelhaftung
- Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises
- Absicherung durch Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Regelung der Maklerprovision, falls sie im Vertrag erwähnt wird
Schritt 6: Beurkundung, Zahlung und Eigentumsübergang
Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Vormerkung und holt Genehmigungen ein, etwa Verzicht auf gemeindliche Vorkaufsrechte. Sind die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist. Erst wenn der Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen ist und das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer erteilt hat, wird der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Provision wird fällig, wenn der Kaufvertrag wirksam geworden ist und der Makler Rechnung stellt.
Zeitlicher Überblick (illustrativ)
| Phase | Typischer Inhalt | Bemerkung |
|---|---|---|
| Vorbereitung | Finanzierung, Budget, Suchkriterien | Dauert je nach Situation Tage bis Wochen |
| Besichtigung | Termine, Rückfragen, Unterlagen | Mehrere Termine möglich |
| Angebot und Reservierung | Preis, Fristen | Schriftlich festhalten |
| Notarvorbereitung | Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vorher | Gesetzliche Frist für Verbraucher |
| Beurkundung | Unterschriften beim Notar | Beide Seiten anwesend oder vertreten |
| Abwicklung | Vormerkung, Steuer, Kaufpreis, Eigentumsumschreibung | Wochen bis Monate |
Typische Stolpersteine
- Der Käufer sagt dem Makler mündlich „Wir nehmen es“ und glaubt, damit sei der Kauf bindend. Rechtlich entsteht der Kaufvertrag erst durch die Beurkundung.
- Die Bank sagt den Kredit zu, aber der Zeitplan passt nicht zu den Fälligkeiten im Kaufvertrag.
- Zusagen des Maklers zu Mängeln oder Zubehör stehen nicht im Kaufvertrag und sind später schwer zu beweisen.
- Die Provision wird vor dem Notartermin gefordert, obwohl der Anspruch erst mit wirksamem Vertrag entsteht.
Wann Unterstützung sinnvoll ist
Ein Fachanwalt für Bau- oder Immobilienrecht oder ein Bausachverständiger kann bei Unsicherheit helfen. Verbraucherzentralen bieten ergänzende Beratung zu Finanzierung und Verträgen an. Die Hinweise hier sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.
Checkliste für den Besichtigungstermin
Nehmen Sie zur Besichtigung Zollstock oder Laser-Entfernungsmesser, Taschenlampe, Kamera und eine Liste mit Fragen mit. Prüfen Sie Dachboden und Keller auf Feuchtigkeitsspuren, Fenster auf Dichtigkeit, die Elektroverteilung auf Alter und Sicherungen und die Heizungsanlage auf Baujahr und Wartungsprotokolle. Fragen Sie bei Eigentumswohnungen nach Hausgeld, Rücklage, beschlossenen Sanierungen und Sonderumlagen. Lassen Sie sich die Wohnfläche erläutern, denn Berechnungsmethoden unterscheiden sich, etwa bei Dachschrägen oder Terrassen. Besichtigen Sie das Objekt möglichst zu zwei verschiedenen Tageszeiten, um Lärm, Licht und Parksituation einzuschätzen. Notieren Sie Auffälligkeiten sofort, denn später verschwimmen die Eindrücke mehrerer Objekte schnell.
Häufige Fragen
Wann entsteht die Maklerprovision?
Mit Zustandekommen des Hauptvertrags, also mit wirksamem Kaufvertrag, und nicht mit der Besichtigung.
Kann ich nach der Beurkundung zurücktreten?
Nur unter engen Voraussetzungen, die im Vertrag oder gesetzlich geregelt sind. Einen allgemeinen Rücktritt gibt es nicht.
Brauche ich einen eigenen Anwalt?
Nicht zwingend, aber bei komplexen Verträgen oder Mängeln kann er sinnvoll sein.
Wer wählt den Notar?
In der Regel der Käufer, in Absprache mit dem Verkäufer.
Quellen
- Gesetze im Internet — BGB, Beurkundungsgesetz, Grundbuchordnung
- Bundesnotarkammer — Informationen zum Ablauf der Beurkundung
- Verbraucherzentrale — Ratgeber zum Immobilienkauf
