Seriösen Immobilienmakler finden: Prüfung, Fragen und Warnsignale

Einen seriösen Immobilienmakler erkennen Sie vor allem an nachprüfbaren Fakten: einer gültigen Gewerbeerlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung, einem transparenten schriftlichen Angebot, nachvollziehbaren Preisbegründungen und der Bereitschaft, Fragen zu beantworten, ohne Druck auszuüben. Der Beruf ist in Deutschland zwar erlaubnispflichtig, aber nicht an einen geschützten Titel oder eine vorgeschriebene Ausbildung geknüpft. Deshalb lohnt es sich, selbst genau hinzusehen.

Rechtlicher Rahmen

Wer gewerbsmäßig Gelegenheiten zum Abschluss von Verträgen über Grundstücke und Wohnräume nachweist oder vermittelt, braucht grundsätzlich eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Sie wird von der zuständigen Behörde erteilt, je nach Land die Gewerbeaufsicht, das Ordnungsamt oder die Industrie- und Handelskammer. Voraussetzungen sind insbesondere Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Das Gesetz schreibt Immobilienmaklern außerdem eine regelmäßige Weiterbildung vor, die in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt ist; der Umfang liegt bei 20 Stunden in drei Jahren. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist für Immobilienmakler nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben, aber ein sinnvolles Qualitätsmerkmal.

Außerdem sind Makler nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, Vertragsparteien zu identifizieren. Sie werden also nach Ausweisdokumenten fragen. Das ist kein Misstrauen, sondern Pflicht.

Fragen im Erstgespräch

Stellen Sie jedem Makler dieselben Fragen und vergleichen Sie die Antworten:

1. Liegt eine Erlaubnis nach § 34c GewO vor, und kann ich sie einsehen?
2. Wie begründen Sie Ihre Preiseinschätzung (Vergleichswerte, Bodenrichtwert, Marktlage)?
3. Welche Leistungen sind enthalten (Fotos, Grundriss, Exposé, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung)?
4. Welche Vertragsart und Laufzeit schlagen Sie vor und warum?
5. Wie hoch ist die Provision, ist sie brutto oder netto angegeben und wer zahlt sie?
6. Wie oft und in welcher Form berichten Sie mir über die Vermarktung?
7. Welche Referenzen aus meiner Region können Sie nennen?

Ein seriöser Makler beantwortet diese Fragen schriftlich oder lässt sich Zeit zum Nachdenken, ohne Druck.

Vergleichstabelle für Angebote

Tragen Sie die Angaben in eine eigene Tabelle ein. Bewerten Sie nicht nur den niedrigsten Satz, sondern das Verhältnis von Leistung und Kosten. Ein sehr hoher Preisvorschlag, der Ihnen das Mandat sichern soll, kann sich später als unrealistisch erweisen und zu langer Vermarktung und Preisnachlässen führen.

Warnsignale

• Druck zur schnellen Unterschrift oder die Aussage, das Angebot gelte nur heute.
• Mündliche Zusagen ohne Textform, obwohl das Gesetz sie verlangt.
• Vorauszahlung von Provision, Gebühren oder Reservierung vor Abschluss des Kaufvertrags.
• Unrealistisch hohe Preisversprechen ohne Begründung.
• Verschleierte Rolle: Der Makler sagt nicht klar, ob er für Verkäufer, Käufer oder beide arbeitet.
• Ungenaue Provisionsangaben wie „ortsüblich“ ohne Zahl.
• Verflechtung: Der Makler ist wirtschaftlich eng mit dem Verkäufer oder Bauträger verbunden und verschweigt das; in diesem Fall kann der Provisionsanspruch entfallen (§ 652 BGB und die Rechtsprechung zur Verflechtung).
• Keine Pflichtangaben im Exposé: Bei Inseraten sind Angaben aus dem Energieausweis vorgeschrieben.

Weitere Orientierung

Berufsverbände wie IVD oder RDM haben eigene Verhaltenskodizes. Eine Mitgliedschaft ist kein Gütesiegel im rechtlichen Sinne, kann aber ein Hinweis auf Standards sein. Vergleichen Sie Bewertungen kritisch, denn sie sind nicht immer verifiziert. Fragen Sie nach Referenzen, die Sie selbst überprüfen können, etwa Nachbarn, Bekannte oder Hausverwaltungen.

So gehen Sie vor

1. Wählen Sie zwei bis drei Makler aus der Region aus.
2. Lassen Sie sich die Erlaubnis und die Rolle bestätigen.
3. Holen Sie schriftliche Angebote ein.
4. Prüfen Sie den Vertragsentwurf mit der Checkliste.
5. Verhandeln Sie Satz, Laufzeit und Kündigung.
6. Lesen Sie den Beitrag zum Maklervertrag vor der Unterschrift.

Besonderheiten für Käufer

Auch Käufer sollten die Rolle des Maklers klären. Tritt er als Verkäufermakler auf, vertritt er die Interessen des Verkäufers, auch wenn er freundlich zu Ihnen ist. Fragen Sie nach Mängeln, Instandhaltungsrücklage, Protokollen der Eigentümerversammlungen und Energieausweis. Ein Makler darf keine erkennbar falschen Angaben machen, haftet aber nur für eigene Pflichtverletzungen, etwa wenn er Mängel kennt und verschweigt.

Auf das Bauchgefühl hören, aber prüfen

Ein guter Eindruck im Gespräch ist wichtig, ersetzt aber keine Prüfung. Achten Sie darauf, ob der Makler zuhört, Ihre Ziele versteht und realistische Aussagen zu Preis und Dauer macht. Prüfen Sie anschließend nüchtern anhand der Fakten: Erlaubnis, Vertragsentwurf, Referenzen. Wenn Bauchgefühl und Fakten auseinandergehen, entscheiden Sie sich im Zweifel gegen den Vertragsabschluss.

Häufige Fragen

Wo prüfe ich, ob ein Makler eine Erlaubnis hat?

Bei der zuständigen Gewerbebehörde, in vielen Ländern über das Gewerberegister oder die IHK. Der Makler muss die Erlaubnis auf Verlangen nachweisen.

Ist eine Mitgliedschaft in einem Verband ein Qualitätsnachweis?

Nicht rechtlich, aber ein Hinweis auf freiwillig akzeptierte Standards.

Darf ein Makler Provision vorab verlangen?

Nein, im Regelfall entsteht der Anspruch erst mit Abschluss des Hauptvertrags.

Kann ich mehrere Makler vergleichen?

Ja, und das ist empfehlenswert. Beim einfachen Auftrag dürfen Sie auch mehrere parallel beauftragen.

Quellen

• Gesetze im Internet — § 34c GewO, MaBV, Geldwäschegesetz
• Deutsche Industrie- und Handelskammer — Informationen zur Gewerbeerlaubnis und zu den IHK
• Verbraucherzentrale — Hinweise zum Umgang mit Maklern