Unterlagen für den Hausverkauf mit Makler: Das müssen Sie bereithalten

Wer eine Immobilie mit Makler verkauft, sollte vor dem ersten Termin eine vollständige Unterlagenmappe zusammenstellen. Je besser sie ist, desto schneller kann der Makler ein belastbares Exposé erstellen, desto weniger Rückfragen stellen Käufer und desto eher sind Preis und Zustand nachvollziehbar. Pflicht ist beim Verkauf vor allem der Energieausweis. Ohne Grundbuchauszug, Flurkarte und Baupläne gerät die Vermarktung ins Stocken. Die Beschaffung dauert teils Wochen, beginnen Sie deshalb früh.

Die Pflichtunterlagen

Energieausweis. Beim Verkauf müssen Sie dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen oder zugänglich machen und ihn nach Vertragsabschluss übergeben. Er ist nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erforderlich. In Immobilienanzeigen sind Pflichtangaben aus dem Ausweis aufzuführen, etwa die Art des Ausweises, der Energiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und bei Ausweisen ab Einführung der Klassen die Energieeffizienzklasse. Ausgestellt wird er von berechtigten Ausstellern, etwa Energieberatern, Architekten oder Ingenieuren. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist dem Käufer, wenn er Verbraucher ist, zudem ein Beratungsgespräch zum Energieausweis anzubieten. Prüfen Sie den aktuellen Stand des GEG, da sich Anforderungen ändern können.

Grundbuchauszug. Er weist Eigentümer, Lasten und Beschränkungen nach, zum Beispiel Grundschulden, Wegerechte oder Nießbrauch. Für den Auszug brauchen Sie ein berechtigtes Interesse, das Sie als Eigentümer haben. Der Makler benötigt zur Einsicht Ihre Vollmacht. Beantragt wird der Auszug beim zuständigen Grundbuchamt oder online über das Grundbuchportal des Landes.

Flurkarte und Lageplan. Sie zeigen Grundstücksgrenzen und Lage. Erhältlich sind sie beim Katasteramt oder Vermessungsamt.

Unterlagen für Wohnungen und Häuser

Unterlage	Wofür sie wichtig ist	Wo erhältlich
Baupläne, Grundrisse, Schnitte	Wohnfläche, Raumaufteilung, Genehmigungen	Bauakte, Bauamt, Architekt
Baugenehmigung und Abnahmen	Nachweis, dass Bau und Umbauten genehmigt sind	Bauamt
Wohnflächenberechnung	Preisbildung und Exposé	Selbst oder Gutachter
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung	Eigentumswohnungen: Rechte und Pflichten	Hausverwaltung, Notar
Protokolle der Eigentümerversammlungen (meist der letzten drei Jahre)	Geplante Sanierungen, Streitpunkte	Hausverwaltung
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung	Hausgeld, Rücklagen	Hausverwaltung
Nachweise zu Modernisierungen	Heizung, Fenster, Dach, Bäder	Rechnungen, Handwerker
Mietverträge	Bei vermieteten Objekten	Eigene Unterlagen
Nachweis zu Altlasten oder Denkmalschutz	Besondere Rechte und Pflichten	Behörden

Zusätzliche Unterlagen

Wohngeld- und Hausgeldabrechnungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen.
Schornsteinfegerprotokolle und Wartungsprotokolle der Heizung.
Versicherungsnachweise wie Gebäudeversicherung.
Erbschein oder Testament samt Eröffnungsprotokoll, wenn Sie geerbt haben.
Vollmacht oder Betreuungsgenehmigung, falls Miteigentümer oder Betreuer beteiligt sind.
Baulastenauskunft beim Bauamt, wenn Baulasten eingetragen sein können.

Reihenfolge zur Beschaffung

Zuerst die Unterlagen mit längeren Wartezeiten beantragen: Energieausweis, Grundbuchauszug, Bauakteneinsicht, Teilungserklärung.
Anschließend die Informationen sammeln, die Sie selbst haben: Rechnungen, Verträge, Versicherungen.
Zustandsdokumentation: Fotos, Mängelliste, Schadensprotokolle.
Mappe an den Makler übergeben: Idealerweise digital und geordnet.

Warum Vollständigkeit auch rechtlich zählt

Verkäufer müssen Käufer über bekannte Mängel aufklären. Wer Mängel verschweigt, riskiert Rückabwicklung oder Schadenersatz, auch wenn der Kaufvertrag einen Haftungsausschluss enthält (§ 444 BGB). Ein Makler darf Informationen nicht beschönigen und haftet unter Umständen, wenn er Kenntnis hat und Angaben verschweigt. Eine vollständige, offene Unterlagenlage schützt beide Seiten und erhöht das Vertrauen der Käufer. Das wirkt sich auf Verhandlungen und Preis aus.

Datenschutz und Weitergabe

Geben Sie Unterlagen mit persönlichen Daten, etwa Mietverträge mit Namen oder Kontoauszüge, nur in dem Umfang weiter, wie es für den Zweck nötig ist. Bei Mieterdaten gelten die Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung; im Zweifel schwärzen Sie nicht erforderliche Angaben oder holen die Einwilligung ein. Der Makler ist an Vertraulichkeit gebunden.

So vermeiden Sie Verzögerungen

Bestellen Sie Auszüge frühzeitig, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
Prüfen Sie, ob Ihr Name im Grundbuch korrekt eingetragen ist.
Klären Sie bei Erbengemeinschaften, wer wen vertritt.
Prüfen Sie, ob Grundschulden gelöscht werden müssen und wie lange die Bank dafür braucht.
Halten Sie Vorfälligkeitsentschädigungen im Blick, wenn noch ein Darlehen läuft.

Verwandte Beiträge: Ablauf von Exposé bis Notartermin und Maklervertrag im Überblick.

Tipp: Digitale Mappe anlegen

Scannen Sie alle Unterlagen und speichern Sie sie in einem Ordner mit eindeutigen Dateinamen, zum Beispiel Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung. Eine digitale Mappe erleichtert dem Makler die Arbeit und Käufern die Prüfung. Geben Sie Dokumente nur an Interessenten, die ernsthaft Interesse haben und deren Bonität geprüft wurde.

Häufige Fragen

Muss ich als Verkäufer einen Energieausweis haben?

Ja, spätestens bei der Besichtigung muss er vorgelegt oder zugänglich gemacht werden. Es gibt wenige Ausnahmen, etwa für Denkmäler.

Wer bezahlt die Unterlagen?

Als Verkäufer tragen Sie in der Regel die Kosten für Energieausweis und Auszüge. Ein Makler kann Beschaffung gegen Vergütung anbieten, was vorher zu vereinbaren ist.

Wie lange ist ein Grundbuchauszug aktuell?

Einen festen Zeitraum gibt es nicht; Käufer und Notar verlangen oft einen aktuellen Auszug.

Was ist, wenn Unterlagen fehlen?

Der Makler kann sie oft nachbeschaffen. Bei fehlenden Genehmigungen sollten Sie vor Verkauf rechtlich prüfen lassen.

Quellen

Gesetze im Internet — Gebäudeenergiegesetz (GEG), BGB, Grundbuchordnung
Bundesnotarkammer — Informationen rund um Immobilienkauf und Grundbuch
Deutsche Energie-Agentur — Informationen zum Energieausweis